別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -17 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坂本　一也   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 7,920 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番 ②地積 　(㎡) 622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 吉井川右岸山裾の集 落地域 東5m市道 水道、下水 万富 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    50 ｍ、南   800 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 万富駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市の最東部に位置し、山裾の平坦部分に農家が散在する集落である。市街化調整区域という法的制限に加え て地勢的制約もあるため、土地需要は乏しく、今後も衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,920 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市最東部に位置する旧瀬戸町郊外や吉井川沿岸部の農家集落。需要の中心は地元に地縁を有する個人 に限定され、圏域外からの新規宅地取得者は殆ど見られない。市街化調整区域という法的制限に加えて地勢的制約もあ り、周辺に利便施設もない状況から、瀬戸や平島地区の中心部へ人口流出が続き、土地需要は長期に亘って弱い。土地 取引が極めて少なく、取引規模、利用目的、用途等も様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域においては建築規制により共同住宅の建築が困難であり、利便性も劣るため、周辺には賃貸住宅等は見 られず、収益還元法の適用を断念した。求められた比準価格は旧瀬戸町の取引事例から試算されており、市場の実態を 反映した規範性の高い価格である。よって、現実の取引の指標となる比準価格を標準に、広域的観点から検討を加えた 代表標準地価格との均衡、最近の経済状況にも留意のうえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [150.8] [100.0] 100 7,890  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,990 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス禍により、国内外 の政治経済状況は今後も不安定な状況が継続 すると予測され、不動産市況も不透明な見通 しが続く。 市街化調整区域という法的制限に加えて地勢 的制約もあるため、土地需要は乏しく、地域 的な衰退傾向が続いている。 個別的要因に変化は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％