別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山東 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -16 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区楢原字広田９５番 ②地積 　(㎡) 804   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅が見 られる国道背後の住 宅地域 南東5m市道 水道 上道 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 上道駅東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年７月豪雨により周辺一帯が浸水したが、もともと需要の弱い地域であり、市場への影響は薄い。開発 規制のある市街化調整区域のため、新規の需要は弱く、今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市東部の市街化調整区域内の住宅地域一円である。近隣地域は旧山陽道沿いの集落地域であり、需要 者は地元居住者の世帯分離や地縁関係者が中心で外部からの需要は少ない。西日本豪雨災害の被災地であり、堤防の復 旧工事は完了したが、心理的な安心感の回復には時間を要すると思料する。集落的地域である地域的特性から、コロナ 禍による市場への影響は特段みられていない。取引自体が少なく、中心となる価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域で賃貸市場が形成されていないため、求められた価格は比準価格のみである。比準価格を求めるにあたっては 、岡山市東部の調整区域から広域的に代替関係にある事例を収集の上、適切に補修正や要因比較を行い、試算値の説得 力に係る判断を行って求めたもので、説得力は高いものと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均 衡、経済活動再開による市場への影響等にも十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 68.3] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御休小学校区の人口は令和４年１０月末時点 で過去５年間に約０．９％減少しており、高 齢化率は２９％程度となっている。 市街化調整区域内の集落的地域であり、需要 は地縁者等に限定され、取引は少なく、採算 性から民間開発などは見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％