別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -9 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　青井　純三   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区神崎町１３９番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北3.5m市道 水道 西大寺 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ市道 交通 施設 西大寺駅南東方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域性に大きな変動はなく、当面の間は現状のまま推移するものと思われる。需要は比較的弱く、地価は下落傾 向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、吉井川以東の価格がやや低廉な住宅地域と判定した。需要の中心は地縁を有する個人で、外部か らの転入移転に伴う需要は限定的である。周辺に市街化調整区域が存するが、開発規制に伴い、近隣地域に需要が流入 する事も限定的で、需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。取引数が少なく、市場が成熟していないため、中心 となる価格帯の把握は難しいが、通常の画地規模の土地は総額５００万円程度が上限になると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格 は対象標準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映 した実証的な価格である。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力があるものと判 断し、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [105.1] 100 [126.8] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復している。住宅投資 は一部で弱めの動きがみられるが、個人消費 は緩やかに増加し、雇用者所得は緩やかに改 善している。 隣接する調整区域からの宅地需要の流入は限 定的で、地域性に大きな変動はなく、地価は 総じて弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％