鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山中 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５８２１ -9	岡山市中区		田		ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
b	Ｒ０３Ｔ０７６９０ -38	岡山市中区		田		ほぼ台形	北5m市道、南西3.5m、角地		１中専 (60,200)
c	Ｒ０４Ｋ０５８２１ -15	岡山市中区		田		ほぼ長方形	西6m私道、北6.3m、二方路		１中専 (70,200)
d	Ｒ０４Ｔ０５８２１ -29	岡山市中区		田		ほぼ長方形	北5.3m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	Ｒ０５Ｋ０７７７２ -2012	岡山市東区		畑		不整形	接面道路無、無道路地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 17,129	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 70.0]	25,645	100 [ 174.1]	14,730	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	14,700
b	(　　 ) 33,286	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 99.9]	33,986	100 [ 179.2]	18,965		19,000
c	(　　 ) 30,196	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 103.0]	30,665	100 [ 213.5]	14,363		14,400
d	(　　 ) 27,225	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	28,123	100 [ 178.6]	15,746		15,700
e	(　　 ) 22,140	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	22,251	100 [ 143.5]	15,506		15,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +35.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +28.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +22.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 +25.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 14,700 円／㎡]

岡山中 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 10.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
41,000	（　 77.0 ％） 31,570	9,000		900	2,880	18,790
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 16.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 2.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 16,199		1　　(1+r)^m　： 0.9070　 14,692		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		14,700

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	Ｒ０４Ｔ０５８２１ -4	55,960	100 [100.0]	[104.2] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [136.5]	41,474	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	41,500
	b	Ｒ０４Ｔ０７７７２ -2011	49,253	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [108.9]	41,624		41,600
	c	Ｒ０４Ｔ０７７７２ -2014	37,585	100 [100.0]	[100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.9]	40,665		40,700

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.20	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +5.0	環境　　　 +30.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.03	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 +10.0
			画地　　　 +9.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -5.5	環境　　　 +10.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 -1.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

41,300 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	岡山中 -11	39,100	[101.0] 100	100 [103.0]	100 [ 94.4]	40,615	[100.0] 100	40,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -2.5

交通・接近　　 +3.0

環境　　 -6.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

41,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,900 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南      0 ｍ、北     65 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    170 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％

＊擁壁工事の概要
　Ｈ＝１．２ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　団地内の幅員＝６ｍ
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水＝道路側溝、汚水＝個別浄化
　槽
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　開発面積の約３％程度
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

別記様式第二

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岡山中 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山中 3-1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　大塚　恒一

TEL.

鑑定評価額

25,400,000 円

１㎡当たりの価格

14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

岡山市中区米田字西向当摩６１番１外

②地積(㎡)

1,728

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

1:2

田

農地の中に一般住宅等が見られる地域

南3m道路

水道

東岡山

1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

田

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

河川に近い郊外の宅地見込地
地域

道

路

３ｍ道路

交通

施設

東岡山駅南方

1.5km

法令

規制

１住居

⑤地域要因の
　将来予測

百間川堤防近くに位置する宅地見込地域である。周辺地域での継続的な宅地造成の結果、全体的に開発適地が枯
渇し供給不足の感がある。地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

宅地転換を想定した分譲地素地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 14,800 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 13,500 円／㎡

(6)市場の特性

同一需要圏は、岡山市郊外の市街化区域にある宅地見込地地域一帯である。需要者は宅地造成・販売を営む宅建業者が
主体である。宅地見込地の減少を背景に１０区画程度のミニ開発が主体である。ただ新築住宅に対する需要は根強いも
のがあり販売状況は概ね好調であるうえに開発適地が少ないため山陽本線沿線では宅地見込地の地価がやや強含んでい
る。取引の中心となる価格帯は、個別性が強いため絞り込むことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

試算価格として比準価格および控除法による価格を求めた。比準価格は近時の宅地見込地に係る取引事例より求めてい
るが造成後の土地利用形態を反映した要因格差を判定することは困難である。他方控除法による価格は、投資採算性に
基づいた合理的な検証資料であるが、開発事業の収支見込は事業者毎に異なるため弾力的であることは否めない。両試
算価格共に弾力的であるため相互に関連付け、前年からの市場動向も勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 14,400 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +2.1 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

通勤・通学の足として鉄道の利便性が高く評価され
ている。就中、山陽本線沿線での宅地見込地需要が
強い。

最寄り駅が山陽本線「東岡山駅」であるため開発素
地は残り少なく、供給不足となりつつある。

ない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

岡山中 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５８２１ -9	岡山市中区		田		ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		準工 (60,200)
b	Ｒ０５Ｋ０７７７２ -2012	岡山市東区		畑		不整形	接面道路無、無道路地		工業 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０５８２１ -10	岡山市中区		田		ほぼ長方形	北5m市道、東1.8m、角地		準工 (60,200)
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 17,129	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 70.0]	25,645	100 [ 174.9]	14,663	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	14,700
b	(　　 ) 22,140	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	22,251	100 [ 160.9]	13,829		13,800
c	(　　 ) 28,605	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	29,949	100 [ 188.6]	15,880		15,900
d	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +30.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0	宅地造成　　 +25.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 +40.0	宅地造成　　 +15.0
						行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 14,800 円／㎡]

岡山中 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 9.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
52,000	（　 72.0 ％） 37,440	13,000	1,100	1,269	3,600	18,471
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 3.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 15,654		1　　(1+r)^m　： 0.8639　 13,523		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		13,500

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	Ｒ０４Ｋ０５８２１ -18	61,162	100 [100.0]	[103.2] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [120.0]	51,067	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	51,100
	b	Ｒ０４Ｋ０５８２１ -19	63,519	100 [100.0]	[103.2] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [120.0]	54,626		54,600
	c	Ｒ０４Ｋ０５８２１ -33	56,847	100 [100.0]	[102.6] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [114.6]	50,391		50,400

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.15	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +20.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.15	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +20.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.15	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +17.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

52,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	岡山中 -11	39,100	[101.0] 100	100 [103.0]	100 [ 75.7]	50,648	[100.0] 100	50,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -3.0

交通・接近　　 0.0

環境　　 -22.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

52,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   1,728 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    156 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％

＊擁壁工事の概要
　Ｈ＝１．２ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　団地内の幅員＝６ｍのみならず既
　存幅員３ｍの道路も６ｍに拡幅
　
　
＊排水工事の概要
　雨水＝道路側溝、汚水＝個別浄化
　槽
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　ゴミステーション１５㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊その他
　最寄り開発適格道路から対象地ま
　で約４５ｍの長さで幅約３ｍの隣
　接他人地を分割買収して幅員３ｍ
　の既存道路を６ｍに拡幅する必要
　がある。（公共負担金に計上）