別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山中 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山中 -18 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　青井　純三   TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番 ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 北東3.8m市道 水道 岡山 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 水田等が見られる市街化調整 区域内の農家集落地域。 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 岡山駅南東方 8.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内で開発が困難な状況にあるため、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。需要は弱く、地価 は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南東部の幹線道路背後の市街化調整区域に存する農家集落地域と判定した。主たる需要者は地縁を 有する個人が中心で、外部から転入移転に基づく需要は稀である。市街化調整区域内に存し、新規の宅地開発が困難な 状況にあるため、新たな需要が生じにくく、地価は下落傾向にある。取引件数が少なく、市場が成熟していないため、 中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸を想定することは妥当ではなく、収益還元法は適用しなかった。比準価格は 対象標準地と代替関係にある実際の取引事例から各種補修正を行い、求めたものであり、対象標準地の市場性を反映し た実証的な価格となっている。従って、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は実証的で説得力が あるものと判断し、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 78.9] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに回復している。住宅投資 は一部で弱めの動きがみられるが、個人消費 は緩やかに増加し、雇用者所得は緩やかに改 善している。 地域性に大きな変動はない。周辺の市街化区 域に宅地需要が流出しており、地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％