別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山中 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山中 -15 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市中区高島新屋敷字相川田２２９番５ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 高島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 百間川より東方の普通住宅地 域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 高島駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 新しく開通した県道岡山赤穂線の南方背後に位置し、各種利便施設も増えつつある。小規模な戸建分譲地が増え ており、地価は若干の上昇傾向で推移している。地域は今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、百間川より東方の高島駅、東岡山駅を最寄り駅とする普通住宅地域である。小中規模の分譲地が徐々に 開発された結果、街区がやや雑然とした地域が多い。主な需要者は３０代から４０代の給与所得者であり、幹線道路沿 いには各種利便施設が整っており需要は強い。取引の中心となる価格帯は、坪２５万円前後であるが新規の分譲地では 坪３０万円近くになることもある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である 。一方、収益価格は画地の規模から駐車場付きアパートを想定することが困難であったため適用出来なかった。よって 、比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡や前年からの価格の推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山中 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,300 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [104.0] 100 73,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等 の物価高や金利上昇の懸念がある。 幹線道路の開通により利便性は向上している 。 個別的要因による影響に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　  +1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％