別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山中 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山中 -8 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市中区藤原字東前田１５番１５ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 高島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 百間川より東方の普通住宅地 域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 高島駅南方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道２５０号線の北側背後に位置し、駅や各種利便施設への接近性も高く利便性が良い。付近では陸運局跡地の 有効利用が待たれる。地価は若干の上昇傾向にあり、地域は今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、百間川より東方の高島駅、東岡山駅を最寄り駅とする普通住宅地域である。小中規模の分譲地が徐々に 開発された結果、街区がやや雑然とした地域が多い。主な需要者は３０代から４０代の給与所得者であり、幹線道路沿 いには各種利便施設が整っており需要は強い。取引の中心となる価格帯は、坪２５万円前後であるが新規の分譲地では 坪３０万円近くになることもある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、地域性の類似する事例による実証性の高い価格である 。一方、収益価格画地の規模から駐車場付きアパートを想定することが困難であったため適用出来なかった。よって、 比準価格を中心に、周辺での公的価格水準との均衡や前年からの価格の推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地需要は堅調であるが、今後の建築費等 の物価高や金利上昇の懸念がある。 周囲に利便施設も多く、安定的に推移してい る。 個別的要因による影響に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％