鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山中 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｋ０７６９０ -12	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
b	Ｒ０５Ｋ０７６９０ -10	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、西5m、角地		２中専 (60,200)
c	Ｒ０４Ｔ０９１８１ -17	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、南西5m、角地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０４Ｔ０９１８１ -23	岡山市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、南4m、角地		近商 (90,200)
e	Ｒ０４Ｋ０７６９０ -2	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,079	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,466	100 [ 88.7]	88,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,500
b	(　 ) 95,665	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	88,832	100 [ 100.5]	88,390		88,400
c	(　 ) 94,451	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	100,046	100 [ 107.4]	93,153		93,200
d	(　 ) 102,295	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.3]	113,378	100 [ 125.5]	90,341		90,300
e	(　 ) 52,356	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.9]	64,265	100 [ 75.3]	85,345		85,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -7.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,700 円／㎡]

岡山中 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,253,625	707,565	3,546,060	2,822,560	723,500	（　0.9675） 699,986	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,217,087 円　　　　（　 80,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山中 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.29	ＬＳ3	240.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	190 ㎡	12.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約２０㎡のワンルームタイプの部屋を１２戸想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	80.29	100.0	80.29	1,553	124,690	2.0	249,380
							1.0	124,690
～

～

～

～

計		240.87	100.0	240.87		374,070		748,140
								374,070

⑨年額支払賃料	374,070 円　×　12ヶ月　＝　 4,488,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,488,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 359,107 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,129,733 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	748,140 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,883 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,070 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 117,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,253,625 円　　　　（　 22,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７６９０（賃）　　　　-15	1,626 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,579	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,553 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７６９０（賃）　　　　-23	1,617 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山中 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,200 円	36,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	134,665 円	4,488,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,565 円　（　　　　　　 3,724 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 240.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,822,560 円（　　　　　 14,856 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,253,625 円
②総費用	707,565 円
③純収益　①－②	3,546,060 円
④建物等に帰属する純収益	2,822,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	723,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	699,986 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,217,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
岡山中 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山中 -6

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　有田　修一

TEL.

鑑定評価額

16,900,000 円

１㎡当たりの価格

88,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市中区西川原１丁目３７８番１｢西川原１－１７－１６｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.2	共同住宅Ｗ3	中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	北4.5m市道	水道、ガス、下水	西川原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

就実大学に近接して、戸建住
宅やアパートが混在している
地域

街

路

基準方位　北、４．
５ｍ市道

交通

施設

西川原駅南東方

450m

法令

規制

２中専
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

歴史的には、西川原駅の新設、中区役所の建替え、けやき通りへの店舗の進出等、居住環境は着実に向上し、地
価は上昇を続けてきた。しかし、地価相場は需要の上限に近づいており、地価上昇は弱まりつつある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広域的には西川原駅や高島駅を最寄駅とする住宅地域一円である。限定的に捉えるならば、主として宇野
小学校区内と目される。需要者は市中心部に通勤するファミリー層が中心であるが、物件価格が高くなるにつれ、年齢
層が上にスライドする傾向にある。人気学区に位置し、旺盛な需要に対して供給が限られるため、地価は上昇傾向にあ
る。中心価格帯は、更地で、１５００万円程度、新築戸建では３５００～４０００万円と目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は戸建住宅が主流であるが、共同住宅等の収益物件も少なからず見受けられる。しかしながら、
地域における土地の取引目的は自用が主であり、収益性を重視する局面は少ない。よって、実証的で精度の高い比準価
格を標準とし、理論的な収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を前記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山中 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,400 円／㎡

[101.6]
100

100
[101.0]

100
[112.8]

[100.0]
100

88,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和４年を通して、岡山市中心部における不
動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の
影響は限定的といえる。

直近一年間では地域要因に変動は無い。長く
続いた地価上昇も、地価相場が需要の上限に
近づくことで、弱まりつつある。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山中 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０９１８１ -18	岡山市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西2m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	Ｒ０５Ｋ０９１８１ -3	岡山市中区		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
c	Ｒ０５Ｋ０７６９０ -10	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、西5m、角地		２中専 (60,200)
d	Ｒ０４Ｔ０９１８１ -23	岡山市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、南4m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,799	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	99,439	100 [ 112.5]	88,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,400
b	(　 ) 95,710	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	98,320	100 [ 109.5]	89,790		89,800
c	(　 ) 95,665	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	88,832	100 [ 101.5]	87,519		87,500
d	(　 ) 102,295	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 92.3]	113,378	100 [ 125.8]	90,126		90,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -7.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,900 円／㎡]

岡山中 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,870,187	659,226	3,210,961	2,630,810	580,151	（　0.9675） 561,296	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	12,202,087 円　　　　（　 64,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山中 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.29	ＬＳ3	240.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	180 ％	190 ㎡	12.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約２０㎡のワンルームタイプの部屋を１２戸想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	80.29	100.0	80.29	1,413	113,450	2.0	226,900
							1.0	113,450
～

～

～

～

計		240.87	100.0	240.87		340,350		680,700
								340,350

⑨年額支払賃料	340,350 円　×　12ヶ月　＝　 4,084,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が一般的ではなく、共用部分を含まないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,084,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,757,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	680,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 106,461 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,870,187 円　　　　（　 20,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７６９０（賃）　　　　-23	1,617 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,455 円/㎡　月額支払賃料（　 1,413 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７６９０（賃）　　　　-16	1,411 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,370
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山中 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,200 円	34,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	122,526 円	4,084,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,500 円	34,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,300 円	34,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 659,226 円　（　　　　　　 3,470 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,300,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 240.87 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,630,810 円（　　　　　 13,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,870,187 円
②総費用	659,226 円
③純収益　①－②	3,210,961 円
④建物等に帰属する純収益	2,630,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	580,151 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	561,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,202,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,200 円／㎡）