別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山北 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 9-2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　藤川　亮   TEL.

鑑定評価額 980,000,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区大内田６７７番 ②地積 　(㎡) 16,609   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 台形 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2F1B 中小規模配送センタ ー等が建ち並ぶ工業 団地 南20m市道 水道、ガス、下水 庭瀬 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＩＣに近い高台の工業団地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 庭瀬駅南西方 3.6km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 岡山県総合流通センター内に位置し、中四国の交通結節点である山陽自動車道早島ＩＣに近接するため、全国的 な需要が見込まれる地域であり、周辺では今後も新規造成による供給が見込まれている。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部の流通業務地であるが、全国的な広がりも見せる。主な需要者は全国規模で事業展開する物 流業者や製造業者が中心となる。早島ＩＣは中四国の交通結節点にあたり需要は強く、新規造成による供給が今後も見 込まれる。取引の中心となる価格帯は、坪２０万円程度であるが、営業の必要性による場所的限定で買われる場合には 価格帯の指摘が困難になる事もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、岡山県南の工業地の事例を採用しており、交通アクセスや労働力の確保等の観点から適切に補修正した実 証性の高い価格である。一方、収益価格は、自用目的の取引が中心であり賃貸市場が未成熟であるため、求めることが 出来なかった。よって、比準価格を中心に、広域的な公的価格水準との均衡や前年からの価格変動にも留意して、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ過もあり物流関連の需要は増大してお り、用地を求める動きは強まっている。 既存の用地に空きはないため、新規造成によ る供給が見られる。 個別的要因による影響に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％