別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山北 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 5-17 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区弓之町１０番１１７外 ｢弓之町１０－２０｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 事務所 ＲＣ4 中低層の近隣店舗と 事務所等の混在する 商業地域 南11m市道 水道、ガス、下水 岡山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学校、美術館、県民局等が周 辺に立地する普通商業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 岡山駅北東方 1.3km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 学校、県民局等に近く、画地条件に応じて、店舗、事務所、マンション等の用途多様性を有する。美術館等の文 化施設にも近く、文化的環境を志向する需要者に根強い人気。強い需要を背景に地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給給圏は岡山駅を中心として概ね半径１ｋｍから２ｋｍ圏内の一般住宅、事務所も混在する普通商業地域一帯で ある。小画地の場合は地元の商工業者等が需要者であるが、大画地の場合には分譲マンション業者が有力な需要者とな る。既に市街地として熟成しており、供給が少ないため、希少な売物件が高値で取引きされることもある。中心価格帯 は１㎡当り１０万円台後半であるが、マンション素地として画地条件が良ければ、価格は上振れする傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一街路沿い、及び国道以西の事例も採用して、地域的な価格バランスも考慮した、実証的で精度の高い 価格である。一方、収益価格は理論的ではあるが、想定要因を多く含み、その如何により価格が大きく変動するため、 信頼性では相対的に劣る。よって、より重要な比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を比較考量し、また、代表標 準地からの検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 5-19                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    216,000 円／㎡ [104.2] 100 100 [ 99.9] 100 [118.9] [100.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年を通して、岡山市中心部における不 動産市場は比較的堅調に推移し、コロナ禍の 影響は限定的といえる。 瀬戸内国際芸術祭や岡山芸術交流等のアート イベントが開催されて、文化的雰囲気のある 対象地周辺の需要は強い。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％