鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０７３９２ -127	岡山市北区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,600)
b	Ｒ０５Ｋ０７３９２ -115	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m県道、中間画地		商業 (100,500)
c	Ｒ０３Ｋ０７３９２ -104	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南6m市道、西3m、角地		商業 (90,400)
d	Ｒ０４Ｔ０７３９２ -113	岡山市北区		更地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
e	Ｒ０４Ｔ０７３９２ -116	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西10m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,744	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	284,788	100 [ 93.1]	305,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 304,204	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	313,330	100 [ 105.5]	296,995		291,000
c	(　 ) 218,323	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	221,714	100 [ 87.5]	253,387		248,000
d	(　 ) 257,102	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	264,815	100 [ 89.3]	296,545		291,000
e	(　 ) 196,590	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	202,684	100 [ 73.1]	277,269		272,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

岡山北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,291,387	11,844,640	42,446,747	36,698,900	5,747,847	（　0.9476） 5,446,660	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	111,156,327 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	462.00	ＲＣ5	2,310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	616 ㎡	19.0 m x 30.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所（各階とも部分貸し、屋外駐車場込み）を想定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	462.00	70.0	323.40	3,892	1,258,673	10.0	12,586,730
							0.0	0
2～ 2	事務所	462.00	80.0	369.60	2,713	1,002,725	10.0	10,027,250
							0.0	0
3～ 5	事務所	462.00	80.0	369.60	2,359	871,886	10.0	8,718,860
							0.0	0
～

～

計		2,310.00	78.0	1,801.80		4,877,056		48,770,560
								0

⑨年額支払賃料	4,877,056 円　×　12ヶ月　＝　 58,524,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,801.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,524,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,681,974 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,842,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,770,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 448,689 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,291,387 円　　　　（　 88,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７６９０（賃）　　　　-1	5,616 ( 5,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [135.0]	100 [165.0]	2,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,379 円/㎡　月額支払賃料（　 2,359 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７６９０（賃）　　　　-2	3,753 ( 3,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	100 [165.0]	2,355
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,545,000 円	509,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,755,740 円	58,524,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,334,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,191,800 円	509,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,844,640 円　（　　　　　　 19,228 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	509,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 2,310.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,698,900 円（　　　　　 59,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,291,387 円
②総費用	11,844,640 円
③純収益　①－②	42,446,747 円
④建物等に帰属する純収益	36,698,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,747,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,446,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,156,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岡山北 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-12

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　大塚　太郎

TEL.

鑑定評価額

172,000,000 円

１㎡当たりの価格

280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区表町２丁目３番１２５外｢表町２－３－４１｣				②地積　(㎡)	616 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	不整形 1:1.5	店舗ＲＣ3F1B	中層の店舗、事務所ビルの多い商業地域	東27m県道	水道、ガス、下水	岡山 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いに路面電車が走
り、金融機関等が立地する商
業地域。

街

路

２７ｍ県道

交通

施設

岡山駅南東方

1.6km

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、事務所、金融機関等の建ち並ぶ商業地域であり、周辺の市街地再開発事業の影響等もあっ
て土地需要は堅調で、新型コロナの影響も薄れてきていることから地価上昇傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 288,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山駅を中心に概ね２㎞圏域内外の、店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ幹線沿いの普通商業地域で
あり、主たる需要者としては自用物件や収益物件の取得を目的とする県内外の事業法人のほか、マンション開発を目的
とする開発業者等が想定される。周辺の再開発もあって需要は堅調に推移しており、取引の中心となる価格帯は１㎡当
たり３０万円前後であるが、岡山市中心部の土地の稀少性からこれを大きく上回る取引も認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係の強い取引事例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり説得力を有す
る。一方、収益還元法は商業地としての投資採算性検証の観点から有用であるが、想定事項や将来予測が多く、その査
定如何によって試算価格が大きく変動するため相対的に信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 251,000 円／㎡

[107.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.4]

[ 98.0]
100

277,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は薄れ、各種政策の効果も
あって景気は持ち直しているが、円安・物価
上昇等の影響が懸念されており先行きは不透
明な状況にある。

２０２３年９月に表町の千日前地区で新市民
会館が開館予定であり繁華性等の向上が期待
されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -103	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	東36m国道、南11m、角地		商業 (100,600)
b	Ｒ０５Ｋ０７３９２ -115	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北36m県道、中間画地		商業 (100,500)
c	Ｒ０３Ｔ０７３９２ -136	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	南36.8m県道、北6m、二方路		商業 (100,500)
d	Ｒ０２Ｋ０７３９２ -164	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 308,588	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	315,348	100 [ 103.5]	304,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 304,204	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	313,330	100 [ 102.0]	307,186		301,000
c	(　 ) 205,442	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	207,658	100 [ 70.7]	293,717		288,000
d	(　 ) 196,595	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,655	100 [ 76.1]	268,929		264,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 288,000 円／㎡]

岡山北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,497,641	11,953,910	42,543,731	36,698,900	5,844,831	（　0.9476） 5,538,562	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	113,031,878 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	462.00	ＲＣ5	2,310.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	616 ㎡	19.0 m x 30.5 m	前面道路：県道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所でフロア貸し又は部分貸し。屋外駐車場込を想定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

標準的なレンタブル比を考慮して査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	462.00	70.0	323.40	3,907	1,263,524	10.0	12,635,240
							0.0	0
2～ 2	事務所	462.00	80.0	369.60	2,723	1,006,421	10.0	10,064,210
							0.0	0
3～ 5	事務所	462.00	80.0	369.60	2,368	875,213	10.0	8,752,130
							0.0	0
～

～

計		2,310.00	78.0	1,801.80		4,895,584		48,955,840
								0

⑨年額支払賃料	4,895,584 円　×　12ヶ月　＝　 58,747,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,801.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,747,008 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,699,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,047,247 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,955,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 450,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,497,641 円　　　　（　 88,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-116	1,970 ( 1,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,388 円/㎡　月額支払賃料（　 2,368 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７６９０（賃）　　　　-8	1,996 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,335
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,545,000 円	509,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,762,410 円	58,747,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,436,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,191,800 円	509,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	509,000 円	509,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,953,910 円　（　　　　　　 19,406 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	509,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 2,310.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,698,900 円（　　　　　 59,576 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,497,641 円
②総費用	11,953,910 円
③純収益　①－②	42,543,731 円
④建物等に帰属する純収益	36,698,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,844,831 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,538,562 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,991 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,031,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）