鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０８５６６ -303	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北14.5m市道、南5.5m、西4m、三方路		商業 (100,400)
b	Ｒ０２Ｔ０８５６６ -302	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｒ０４Ｋ０７１３５ -2	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	Ｒ０３Ｔ０７１３５ -6	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,614	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	361,125	100 [ 132.0]	273,580	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 242,116	100 [ 100.0]	[ 110.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	276,062	100 [ 100.0]	276,062		276,000
c	(　 ) 417,271	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	426,034	100 [ 152.6]	279,183		279,000
d	(　 ) 304,974	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,683	100 [ 115.0]	271,029		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

岡山北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,393,358	9,655,046	34,738,312	29,993,600	4,744,712	（　0.9476） 4,496,089	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	91,756,918 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	377.00	ＲＣ5	1,885.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	503 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 65.0 ｍ

⑥想定建物の概要

地域標準的規模。フロア・部分貸し。１階店舗等、２階以上事務所、屋外駐車場込。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分が床面積に算入されるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	377.00	70.0	263.90	3,900	1,029,210	10.0	10,292,100
							0.0	0
2～ 2	事務所	377.00	80.0	301.60	2,718	819,749	10.0	8,197,490
							0.0	0
3～ 5	事務所	377.00	80.0	301.60	2,364	712,982	10.0	7,129,820
							0.0	0
～

～

計		1,885.00	78.0	1,470.30		3,987,905		39,879,050
								0

⑨年額支払賃料	3,987,905 円　×　12ヶ月　＝　 47,854,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,470.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情に基づき判定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,854,860 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,828,389 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,026,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,879,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 366,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,393,358 円　　　　（　 88,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-106	2,415 ( 2,415)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	2,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,384 円/㎡　月額支払賃料（　 2,364 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-124	2,555 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,445
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,080,000 円	416,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,435,646 円	47,854,860　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,064,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,243,200 円	416,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,655,046 円　（　　　　　　 19,195 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	416,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 1,885.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,993,600 円（　　　　　 59,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,393,358 円
②総費用	9,655,046 円
③純収益　①－②	34,738,312 円
④建物等に帰属する純収益	29,993,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,744,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,496,089 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,756,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岡山北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-9

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊輔

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

267,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区下石井２丁目３番１０３｢下石井２－３－８｣				②地積　(㎡)	503 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ7	中高層ビルと低層の小売店舗が混在する商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	岡山 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所ビルのほか小規模飲食
店舗が建ち並ぶ商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

岡山駅南方

800m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

岡山中心市街地内、岡山駅から徒歩１０～１５分程度に位置しており、飲食店舗需要も高い地域である。近隣で
大規模開発が見られ、人通りに影響を及ぼす可能性はあるが、当面はほぼ現況維持で推移するものと予想する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ岡山駅の南方徒歩１０～１５分内外、幹線道路（市役所筋）の背後に位置する商業地域である。中小
のオフィスビルと飲食店舗が混在しているが、コロナ渦の経済活動への影響は和らぎつつあり、徐々に人通り等が回復
しつつある。また、近隣では大型再開発ビルが一部完成し、商業施設も一部開店しており、周辺エリアの人通りの増加
、需要の高まりが予想され、市況は回復基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的に岡山市中心市街地内の事例を採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を行って
おり、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、自己利用の建物も多く、収益性に着目して価格形成が
行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前
年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 251,000 円／㎡

[106.8]
100

100
[100.0]

100
[100.4]

[100.0]
100

267,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で
、住宅市場も地域差はあるが持ち直している
。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因
も見られる。

岡山中心市街地内、事務所ビルのほか小規模
飲食店舗等も見られる商業地域である。周辺
には大規模な再開発も見られ、市況は回復基
調にある。

他の代替競争関係にある不動産と比較した場
合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.3
環境　　　　　　  +8.2
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０７３９２ -123	岡山市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東10.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｒ０５Ｋ０７３９２ -109	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	Ｒ０４Ｔ０７３９２ -127	岡山市北区		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	Ｒ０４Ｔ０７３９２ -126	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,694	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	324,162	100 [ 116.1]	279,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 300,755	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,289	100 [ 114.2]	275,209		275,000
c	(　 ) 271,744	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	284,788	100 [ 112.4]	253,370		253,000
d	(　 ) 299,646	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,924	100 [ 119.1]	266,939		267,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +13.4
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +11.8
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 +9.2
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +19.9
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

岡山北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,745,898	9,720,947	35,024,951	29,993,600	5,031,351	（　0.9476） 4,767,708	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	97,300,163 円　　　　（　 193,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	377.00	ＲＣ5	1,885.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	503 ㎡	18.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 65.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗【部分貸し２室（各１３１．９５㎡）】、２～５階：事務所【部分貸し４室（各７５．４０㎡）】

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

各階標準的なレンタブル比を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	377.00	70.0	263.90	3,940	1,039,766	10.0	10,397,660
							0.0	0
2～ 2	事務所	377.00	80.0	301.60	2,740	826,384	10.0	8,263,840
							0.0	0
3～ 5	事務所	377.00	80.0	301.60	2,380	717,808	10.0	7,178,080
							0.0	0
～

～

計		1,885.00	78.0	1,470.30		4,019,574		40,195,740
								0

⑨年額支払賃料	4,019,574 円　×　12ヶ月　＝　 48,234,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,470.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共共益費込みの賃料を求めているため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,234,888 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,858,791 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,376,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,195,740 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 369,801 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,745,898 円　　　　（　 88,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-108	2,048 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,156	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-110	2,974 ( 2,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [148.0]	2,439
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,080,000 円	416,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,447,047 円	48,234,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,118,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,243,200 円	416,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,720,947 円　（　　　　　　 19,326 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	416,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 1,885.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,993,600 円（　　　　　 59,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,745,898 円
②総費用	9,720,947 円
③純収益　①－②	35,024,951 円
④建物等に帰属する純収益	29,993,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,031,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,767,708 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,300,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 193,000 円／㎡）