別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山北 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -33 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区加茂字糸田９８１番５ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 西4m市道 水道、ガス 備中高松 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 備中高松駅南東方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１８０号背後のやや古い戸建住宅地域で当面は現状維持の推移と予測する。周囲は市街化調整区域で利便施 設が少ないため需要はやや弱いが、値頃感から地価は安定しており、当面は横ばい圏内の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市北西部の市街化調整区域内の戸建住宅地域一円である。需要は鉄道、自家用車、路線バス等で市内 各方面へ通勤する平均的なサラリーマン層による戸建住宅地需要が中心。周囲は市街化調整区域で、将来的に商業施設 の立地や社会資本整備が見込まれないため、住宅地の選好性は弱く市街化区域内よりも一層の割安感が要求される。中 心となる価格帯は、土地が７００～９００万円前後、新築戸建が２７００～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に開発された戸建住宅地域。取引事例比較法のみ適用したが、当地では土地は自己使用目 的で取引されるケースが大半であり、取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であるため、現実 に発生した取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程と符合し、実証的で説得力を有する。よって 、比準価格を妥当と判断してこれを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [102.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで 緩やかに回復している。住宅投資は弱めの動 きとなっているが、雇用者所得は緩やかに改 善している。 市街化調整区域における開発規制の強化によ り、宅地供給は低調に推移している。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.5 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％