別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山北 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -29 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区平野字芦田７２９番２９ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が区画整然 と建ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 庭瀬 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ市道 交通 施設 庭瀬駅北東方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市西部の利便の良い戸建住宅地域で、今後も良好な住環境が続くと予測する。岡山市、倉敷市両市への通勤 圏として根強い住宅需要があり、開発素地の不足もあって地価は引き続き上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は庭瀬駅を最寄駅とする住宅地域一円。近隣地域はＪＲ庭瀬駅北方、県道岡山倉敷線北背後に開発された戸 建分譲住宅地域で、需要は岡山市若しくは倉敷市に通勤する平均若しくは平均以上の所得者層による戸建住宅地需要が 中心である。利便性の良い人気のエリアであるが、近年は開発素地不足から供給量が減少し、需給は引き締まっている 。中心となる価格帯は、土地が１０００～２０００万円前後、新築戸建が３０００～４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧吉備町の戸建住宅地域。収益還元法の適用は割愛したが、当該地域は収益性よりも利便性や居住の快適性 が重視される住宅地域で、土地の取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であり、取引事例を根 拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し実証的で説得力を有する。よって、比準価格を妥当と判断し てこれを標準に、一般的要因並びに地域要因の推移及び動向に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぐもとで 緩やかに回復している。住宅投資は弱めの動 きとなっているが、雇用者所得は緩やかに改 善している。 人口、世帯数とも増加傾向で推移している。 まとまった規模の分譲地供給はなく、小規模 開発による新規分譲や中古物件の取引が主体 である。 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％