別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 岡山北 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -28 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　仁科　毅   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 91,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区島田本町１丁目５４番１５外 ｢島田本町１－４－５３｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、工 場等が混在する住宅 地域 西6m私道 水道、ガス、下水 岡山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 岡山駅南西方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅を中心に小工場等も混在する住宅地域であるが、今後は徐々に住宅用途へと純化してゆくと予測する。利便 施設等への接近性が良好であり、需要は底堅い。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山駅の西方約３㎞圏内に位置する住宅地域である。需要者は、岡山市で勤務する３０～４０歳代の一 次取得者が中心である。利便施設等への接近性が良好であるため、大規模画地についてはマンション用地としての需要 も見られる。小工場も混在するなど環境面ではやや劣るが、需要は底堅い。市場で中心となる価格帯は土地で１０００ 万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も見られるが、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は非現実的であるため、収益価格は 試算しない。近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域であるため、居住快適性を重視し自己使用目的で取引されることか ら、取引価格の水準を指標に価格が決定されていることが一般的と認められる。したがって比準価格を採用し、不動産 取引の需給動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [102.0] 100 91,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地の需要は堅調であるが、環境条件等に 対する選別の傾向が強い。金利上昇と物価高 による地価への影響は不透明である。 中心部に近く、小工場も混在するものの利便 性の高い地域である。住宅地としての需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -0.4 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％