別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山北 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -24 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区牟佐字土井之内８１０番３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道 玉柏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 赤磐市との行政界付近に位置 する住宅地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 玉柏駅北東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山市北東郊外に位置する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。利便性が劣るため住宅地需要は弱く、地 価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市北方から北東方郊外に位置する住宅地域一円である。需要者は、岡山市内に通勤する３０代～４ ０代の一次取得者が中心である。対象地周辺は、赤磐市行政界付近に位置する利便性及び居住環境が劣る平坦地の住宅 地域で、周辺において開発動向は低調で土地取引は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万～７００万円 程度、新築の戸建物件が、２，３００万～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、画地規模がやや小さいことから、収益価格の試算は非現実的 なので適用を断念した。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、同一需給圏内における多数の取引事例をもと に試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [127.6] [103.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０ ．４％減少し継続的な減少傾向にあるが、岡 北地区の人口は約０．１％増加している。 赤磐市との行政界付近に位置する住宅地域で 、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -1.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％