鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０４２０３ -8	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、西6m、北6m、三方路		２住居 (60,160)
b	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -6	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		２住居 (60,200)
c	Ｒ０４Ｋ０４２０３ -4	岡山市北区		更地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	Ｒ０４Ｔ０４２０３ -2	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	東3.5m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	Ｒ０４Ｔ０４２０３ -18	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北5m、角地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,541	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	91,537	100 [ 111.5]	82,096	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	87,000
b	(　 ) 89,229	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	85,188	100 [ 103.3]	82,467		87,400
c	(　 ) 86,954	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,389	100 [ 106.0]	82,442		87,400
d	(　 ) 90,591	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	92,403	100 [ 111.4]	82,947		87,900
e	(　 ) 94,022	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	91,964	100 [ 112.8]	81,528		86,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.4	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,200 円／㎡]

岡山北 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,704,936	462,435	2,242,501	1,764,100	478,401	（　0.9675） 462,853	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,062,022 円　　　　（　 46,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	13.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積が４３㎡程度のファミリータイプを各階２戸、計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	86.00	100.0	86.00	1,383	118,938	2.0	237,876
							1.0	118,938
～

～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		237,876		475,752
								237,876

⑨年額支払賃料	237,876 円　×　12ヶ月　＝　 2,854,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受が標準的でなく、共用部分を含まないため不計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,854,512 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,361 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,626,151 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	475,752 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,876 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 74,408 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,704,936 円　　　　（　 12,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４２０３（賃）　　　　-4	1,644 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,424 円/㎡　月額支払賃料（　 1,383 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４２０３（賃）　　　　-5	1,667 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,375
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	23,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	85,635 円	2,854,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 195,500 円	23,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,000 円	23,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 462,435 円　（　　　　　　 2,141 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,764,100 円（　　　　　 8,167 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,704,936 円
②総費用	462,435 円
③純収益　①－②	2,242,501 円
④建物等に帰属する純収益	1,764,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	478,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	462,853 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,062,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岡山北 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 -18

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　林　祐介

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０				②地積　(㎡)	216 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多く幹線道路に近い住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	大元 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

大元駅南方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市域中心部への接近性に優れた幹線背後の混在住宅地域であり、強さは無いが、安定した需要の認められる地域
である。周辺人口はやや減少しているが、利便性を背景として、需要は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 87,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山駅から南方へ概ね２～４ｋｍ圏の住宅地域一円である。需要者層は戸建住宅用地を求める岡山市内に
勤務する３０代から４０代の住宅地需要者が中心だが、中古アパート等の収益物件に対する投資目的の取引も見られる
。利便性が良好な地域で、需給動向は堅調だが、直近ではコロナ禍により需要供給両面で慎重な動きが見られ、上昇基
調は減速している。取引の中心価格帯は１㎡当たり７～９万円程度、総額は１５０㎡程度で１３００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等もみられる地域であるが、投資目的の場合は建物一体の取引が中心で、新規建築を目的とした土地
取得は数が少なく、収益価格が価格形成に与える影響は小さい。比準価格は、近傍類似地域より収集した４事例につい
て、適切に修補正し規範性に係る検討を行って求めたもので、説得力は高いと判断した。よって比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、経済再開による市場への影響等に十分留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山北 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 126,000 円／㎡

[107.9]
100

100
[106.0]

100
[156.8]

[106.0]
100

86,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岡南学校区の人口は令和４年１０月末時点で
過去５年間に約１．２％減少しており、高齢
化率は約２４％となっている。

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり
、地域要因に変動は無く、需要は堅調に推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０４２０３ -4	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.8m市道、東5m、西4m、三方路		２住居 (60,200)
b	Ｒ０４Ｔ０４２０３ -5	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	西4.2m市道、南4.2m、角地		２住居 (60,168)
c	Ｒ０５Ｋ０４２０３ -9	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、南4m、二方路		２住居 (60,200)
d	Ｒ０５Ｋ０４２０３ -10	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,670	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	100,313	100 [ 118.8]	84,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	89,500
b	(　 ) 100,503	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,011	100 [ 124.4]	82,002		86,900
c	(　 ) 99,849	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	96,585	100 [ 120.6]	80,087		84,900
d	(　 ) 91,261	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	96,641	100 [ 118.8]	81,348		86,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

岡山北 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,765,566	474,955	2,290,611	1,817,790	472,821	（　0.9675） 457,454	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,944,652 円　　　　（　 46,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	216 ㎡	13.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準地の地積、間口奥行きに鑑みて、間取りは２ＤＫ（約４３㎡）で各階２戸の計４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	86.00	100.0	86.00	1,414	121,604	2.0	243,208
							1.0	121,604
～

～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		243,208		486,416
								243,208

⑨年額支払賃料	243,208 円　×　12ヶ月　＝　 2,918,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,918,496 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 233,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,685,016 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,416 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,208 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,075 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,765,566 円　　　　（　 12,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３６９（賃）　　　　-3	1,516 ( 1,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,456 円/㎡　月額支払賃料（　 1,414 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７３６９（賃）　　　　-20	1,467 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,467
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,800 円	23,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,555 円	2,918,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 201,400 円	23,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,700 円	23,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 474,955 円　（　　　　　　 2,199 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,817,790 円（　　　　　 8,416 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,765,566 円
②総費用	474,955 円
③純収益　①－②	2,290,611 円
④建物等に帰属する純収益	1,817,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	472,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	457,454 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,118 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,944,652 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,000 円／㎡）