別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡山北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -14 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区玉柏字池下２０７４番１ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家が散在し、一般 住宅も混在する既成 住宅地域 西4.5m市道 水道 玉柏 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山市北東郊外の山裾附近に 形成されている調整区域内の 既成住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 玉柏駅西方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住宅地需要はやや弱く、地価は下落傾向で推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市北東郊外約４㎞～８㎞の旭川両岸に位置する山裾と河川に挟まれた集落的要素の強い住宅地域等 である。需要者は、世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人であり、地区外からの転入者は殆ど見られない 。地域の多くは農家住宅等が散在する既成住宅地域で、地勢的制約等から利便施設に乏しい。土地取引自体が少なく、 需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家が散在し、一般住宅も混在する既成住宅地域で、市街化調整区域であることから、賃貸建物の想定が困難なため、 収益価格の適用を断念した。比準価格は、代替性の強い取引事例をもとに試算されたものであり実証的で説得力がある 。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.6] [100.0] 100 26,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡山市の令和４年９月時点の１年人口は約０ ．４％減少し継続的な減少傾向にあるが、岡 北地区の人口は約０．１％増加している。 小学校に近接するものの農家集落的要素が強 い地域で、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％