鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３Ｋ０７３６９ -7	岡山市北区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、北東6m、角地		２中専 (70,200)
b	Ｒ０３Ｔ０４２０３ -57	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西14m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４Ｔ０７３６９ -2	岡山市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m市道、中間画地		２住居 (70,160)
d	Ｒ０４Ｔ０７３６９ -7	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南8.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０４Ｔ０７３６９ -47	岡山市北区		貸家建付地	（　）	台形	東8m市道、北5m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,246	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	155,711	100 [ 89.3]	174,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 181,501	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	198,665	100 [ 113.0]	175,810		176,000
c	(　 ) 122,838	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,769	100 [ 73.0]	173,656		174,000
d	(　 ) 166,371	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,695	100 [ 96.4]	178,107		178,000
e	(　 ) 146,037	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,612	100 [ 83.2]	175,014		175,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

岡山北 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション敷地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,416,285,586	1,159,998,187	12	411,000	4,629.14	252,000	5,006.18
⑧開発法による価格	256,287,399 円　　　　（　 164,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,559 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,559.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
531.39 ㎡	5,006.18 ㎡	4,675.57 ㎡	330.61 ㎡	4,629.14 ㎡	ＲＣ・13F ( 63 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.1 ％）	（ 321.1 ％）	（ 299.9 ％）	（ 21.2 ％）	（ 92.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	40.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

411,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例価格等により査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 411,000 円／㎡　　×　　 4,629.14 ㎡　　＝　　　　 1,902,576,540 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,902,576,540 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 252,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 259,560 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 259,560 円／㎡　　×　　　 5,006.18 ㎡　　＝　　　　 1,299,404,081 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,902,576,540 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 190,257,654 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,489,661,735 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮のうえ査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	12 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	12 ヶ月	販売収入(1期目)	23 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	22 ヶ月	販売収入(2期目)	32 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	171,231,889 円	( 9 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 137,807,424 円
	販売総額(2期)	1,541,086,997 円	( 81 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 1,139,171,508 円
	販売総額(3期)	190,257,654 円	( 10 ％)	×　　0.7322	（ 33 ヶ月）	＝　　 139,306,654 円
収入合計		－	－	－	－	1,416,285,586 円
支出	建築工事費(1期)	129,940,408 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 116,023,790 円
	建築工事費(2期)	129,940,408 円	( 10 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 105,563,587 円
	建築工事費(3期)	1,039,523,265 円	( 80 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 768,415,597 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	95,128,827 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 88,203,448 円
	販売管理費(2期)	95,128,827 円	( 50 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 81,791,765 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,159,998,187 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,416,285,586 円　　－　　　　　　 1,159,998,187 円　　＝　　　　　 256,287,399 円 164,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
岡山北 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 -5

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　林　祐介

TEL.

鑑定評価額

263,000,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区大元１丁目１１番１０５｢大元１－１１－８｣				②地積　(㎡)	1,559 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1	共同住宅ＲＣ14	幹線道路背後でマンションの多い混在住宅地域	東7m市道	水道、ガス、下水	大元 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

大元駅南西方

950m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大元駅周辺は中心市街地に近い利便性を背景に、マンション需要が認められる地域であり、賃貸マンションも多
く認められる。素地の希少性や採算性の観点から、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 152,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山駅を中心とした概ね６ｋｍ圏内にあって、マンション建築が可能な大規模画地が見られる市街地一円
である。需要者は、県内外のマンションデベロッパーである。ファミリー層を中心にエンドユーザーへの販売状況は概
ね好調である。素地取得から販売までが長期にわたることもあり、コロナ禍おいてもデベロッパーによる素地取得意欲
に大きな影響は見られず、慢性的に適地が不足している状況下で、マンション適地の地価は上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内から、規模、需要者、利便性の観点から代替関係を有する事例を収集し、適切に修補正を行
い、規範性の検討を行って求めたもので、実際の取引に基づく実証的な価格である。開発法による価格は、需要者であ
るデベロッパーの投資採算性からアプローチした試算値であり、論理的な価格であるが、やや流動的である。以上より
、比準価格を標準に、開発法による価格を参考にとどめて、比準価格を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大元小学校区の人口は令和４年１０月末時点
で過去５年間で０．６％増加し、高齢化率は
約１５％と低く推移している。

一時期程の加熱感は無いが、コロナ禍で販売
活動への制約はあったものの、潜在的な需要
は依然堅調で仕入れ価格は上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４Ｔ０７３６９ -43	岡山市北区		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｒ０３Ｔ０７３６９ -2	岡山市北区		更地	（　）	長方形	北8m市道、東6m、角地		準工駐車付置義務 (70,200)
c	Ｒ０４Ｔ０７３６９ -47	岡山市北区		貸家建付地	（　）	台形	東8m市道、北5m、角地		２住居 (70,200)
d	Ｒ０５Ｋ０７３６９ -47	岡山市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、北6m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,656	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	193,837	100 [ 112.1]	172,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 102,426	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,182	100 [ 65.0]	160,280		160,000
c	(　 ) 146,037	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,612	100 [ 88.7]	164,162		164,000
d	(　 ) 122,245	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	123,803	100 [ 73.1]	169,361		169,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.47	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.47	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

岡山北 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション適地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,397,646,595	1,160,962,244	12	398,000	4,629.14	250,000	5,006.18
⑧開発法による価格	236,684,351 円　　　　（　 152,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,559 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,559.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
531.39 ㎡	5,006.18 ㎡	4,675.57 ㎡	330.61 ㎡	4,629.14 ㎡	ＲＣ・13F ( 63 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.1 ％）	（ 321.1 ％）	（ 299.9 ％）	（ 21.2 ％）	（ 92.47 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	40.0 ｍ 40.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

398,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

代替関係にある分譲マンションの取引事例価格等より査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 398,000 円／㎡　　×　　 4,629.14 ㎡　　＝　　　　 1,842,397,720 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,842,397,720 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	同種建物の建築費等に基づき、近年の推移動向も勘案して査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 5,006.18 ㎡　　＝　　　　 1,289,091,350 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,842,397,720 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 184,239,772 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,473,331,122 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮のうえ査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	21 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	30 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	165,815,795 円	( 9 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 135,985,533 円
	販売総額(2期)	1,492,342,153 円	( 81 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,124,181,344 円
	販売総額(3期)	184,239,772 円	( 10 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 137,479,718 円
収入合計		－	－	－	－	1,397,646,595 円
支出	建築工事費(1期)	128,909,135 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 117,294,422 円
	建築工事費(2期)	128,909,135 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 106,723,873 円
	建築工事費(3期)	1,031,273,080 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 776,858,011 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	92,119,886 円	( 50 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 83,819,884 円
	販売管理費(2期)	92,119,886 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 76,266,054 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,160,962,244 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,397,646,595 円　　－　　　　　　 1,160,962,244 円　　＝　　　　　 236,684,351 円 152,000 円／㎡