別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 岡山北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.

鑑定評価額 28,500,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区津島新野１丁目１１６４番１２ ｢津島新野１－７－２３｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 岡山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山大学に近い既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 岡山駅北方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山大学に近い住宅地域である。大学に近いことから戸建住宅のほかアパート等も見られる。集積はほぼ完了し ており、今後とも現況維持的に推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅の北方１．５～２．５ｋｍ内外（直線距離）、津島地区内の住宅地域である。主たる需要者は 居住目的の個人であるが、総額が張るため中上～上位の所得者層が中心となる。文教地区で人気の京山学区に位置して おり、コロナ渦の影響が和らぎ、経済活動が活発化する中で、価格的には高水準ながら引き合いが強い状況にある。中 心価格帯は２００㎡弱の更地で２７００万円～３０００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみである。やや地域特性が異なる事例、事情の付着した事例も採用しているが、事例 の存する地域ごとの市場分析・便益分析等に基づき、補修正、要因比較等を的確に行っており、市場動向を適切に反映 した価格が求められたと判断される。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格、前年価格との検討を踏まえ上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [100.2] [100.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が和らぎ、経済は回復基調で 、住宅市場も地域差はあるが持ち直している 。他方、物価高、金利の動向等の不確実要因 も見られる。 岡山大学に近い文教地区内の住宅地域である 。地価水準は高めであるが、学区の人気等を 背景に需要は強い状況にある。 他の代替競争関係にある不動産と比較した場 合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -0.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％