別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吉賀 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉賀 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡吉賀町六日市４１１番３ ②地積 　(㎡) 616   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 3:1 医院 ＬＳ2 小売店舗、事務所等 が混在する路線商業 地域 南11m国道 水道、下水 津和野 36.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 津和野駅南東方 36.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 消費意欲が旺盛な若年層の流出から町内での商品売上額が減少しているため、近年の新規出店は見られない。不 動産取引も低調で、地価動向は価格調整過程による改善も見られるものの、下落は当面継続と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、六日市地区を中心に旧柿木村も含めた幹線道路沿い及びその周辺の商業地域である。主な需要者は地元 に地縁血縁を有する個人や中小事業者であり、一部の大規模画地を除けば町外からの需要は稀である。商圏がほぼ町内 に限られる幹線道路沿い商業地域であり、新規出店も見られないため近隣地域内の不動産需要と土地利用は停滞してい る。土地は１，０００万円前後の物件が需要の中心であるが、売買件数は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗や事務所などのテナントビルの供給はほぼ無く、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格を求めることを断念し た。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範 性が高い。選択した取引事例の修補正を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断されるので 、周辺標準地や基準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地での需 要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部 や山間部での新規需要に回復の兆しは見えな い。 県西部では高齢化が進む中で新規出店意欲は 乏しく、地域要因に変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％