別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 吉賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉賀 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 8,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡吉賀町有飯２１２番１ ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多く小工 場等も混在する郊外 住宅地域 北12m県道 水道、下水 津和野 37.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、１２ｍ 県道 交通 施設 津和野駅南東方 37.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一部で住宅の新築もみられるが、依然として未利用地が目立つ住宅地域である。特に県西部では高齢化の進行が 深刻で不動産需要量は今後とも減退傾向が続くものと見込まれるため、地価動向も弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉賀町郊外の既成住宅地域または混在住宅地域である。需要者は町内居住者にほぼ限定され、周辺市町 からの転入は稀である。特段の変動要因は認められないものの、生産年齢の減少により住宅地の絶対的な需要量が大き く減少しているため、地価動向は引き続き弱含みである。土地は３００万円強、新築の戸建住宅は２，５００万円以上 の物件が需要の中心であるが、需要及び供給量ともに少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 縁故関係の貸家や公営住宅などを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格 を求めることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・ 実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断される ので、周辺標準地や基準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,350 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地での需 要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部 や山間部での新規需要に回復の兆しは見えな い。 公共事業関連、近親者取引以外の不動産売買 は少なく、地域要因に大きな変動は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％