別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津和野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津和野 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡津和野町後田ロ２１０番 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:8 店舗 Ｗ2 小売店舗が多く銀行 等も混在する既成商 業地域 南東6.3m県道 水道、下水 津和野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 重要伝統的建造物群保存地区 に指定されている既成商業地 域 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 津和野駅南方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内への観光入込客数は対前年比で改善しているが、全国旅行支援などの政策効果で下支えされている面が強く 、観光地としての競争力は依然として弱いため、先行きも含めて下落率改善の動きは見えない。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津和野町中心部の既成商業地域であるが、一部の混在住宅地域なども含む。主な需要者は、町内に居住す る個人または中小事業者である。新型コロナ感染拡大防止のための行動制限緩和から、島根県内への観光入込客数は改 善傾向にあるが、県西部の観光地ではコロナ禍前までには回復しておらず、商業用不動産の需要は減退傾向が続いてい るため、地価動向に下げ止まりの兆しは見えない。土地は、総額で７００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 縁故関係のものを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な観光商業地域のため、収益価格を求め ることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・実証性 の観点から規範性が高い。取引事例を再度検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断されるので 、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食 店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品 を始めとする物価高が消費者心理を冷やすこ とが懸念される。 今夏以降の観光入込客数は対前年比では増加 しているが、新規出店は無く、宅地利用度や 繁華性に大きな改善は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％