別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 津和野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津和野 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊   TEL.

鑑定評価額 5,920,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡津和野町鷲原ロ１４０番外 ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が多い郊外 の幹線道路沿いの住 宅地域 東6m県道 水道、下水 津和野 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、６ｍ県 道 交通 施設 津和野駅南西方 2.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津和野町を含む県西部では、松江市や出雲市などと異なり不動産の需要は依然として低迷している。主産業であ る観光業も不振が続いているため、今後の地価動向も当面は下落率拡大で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津和野町郊外の既成住宅地であり、主な需要者は町内に居住する第１次または２次取得者層が中心となる ものと見込まれる。大きな変動要因は認められないものの、若年層の流出から町の高齢化率は常に県内の上位に位置し 、住宅地需要が大きく減少しているため、地価動向も弱含みが続いている。土地総額は６００万円程度、新築の戸建住 宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心であるが、需要及び供給量ともに少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 縁故関係の貸家や公営住宅などを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格 を求めることを断念した。比準価格は、近隣地域と同じ鷲原地区で過去２年以内に売買された複数の事例を採用して価 格を求めているため、市場性・実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の 信頼性は高いものと判断されるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続から県東部の住宅地での需 要は堅調であるが、人口減少が深刻な島嶼部 や山間部での新規需要に回復の兆しは見えな い。 中心部への接近性にやや劣るため未利用地も 多く見受けられるなど、宅地利用が停滞して いる地域である。 道路接面方位にやや優るが、変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％