別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 奥出雲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　小村　光寛   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町三成４１４番３ ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 北東11m県道 水道、下水 出雲三成 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いの既成商住混在地域 。 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 出雲三成駅西方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店が近い県道沿いの小売店舗等が混在する商業地域。利便性から安定的に推移。地価はコロナ禍の心理的影 響の程度が不明であるが、長期的な経済不振、住民の高齢化等の煽りを受け、やや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奥出雲町三成地区内の小売店舗等が多い既成商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個 人や法人事業者である。近年における当地の需給動向は低調であり、新型コロナウィルスの影響の程度が不明であるが 、営業不振、景況も不振で供給圧力が強い一方で、需要は全般に弱く、需給は弱含みである。　取引価格は土地価格で ７～１０百万円、総額３０百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　三成地区内の地域要因の類似性が認められる事例が少なくやや古い事例を含む３事例の収集が出来た。商住混在地域 で自用目的での取引が支配的である。地区内は賃貸市場が発達していないことから、収益価格は試算しない。当地域で は取引価格の水準を指標に価格が決定されることが多い。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額と の関係も考慮、更に前年公示価格等も検討して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響が不明であるが、 人口減少や高齢者の増加等を背景に、消費者 の購買力の低下が長期化。宅地需要の減退が 継続している。 県道沿いの旧来からの既成商店街である。周 辺の店舗閉鎖も見られ、集客力低下傾向によ り、商況不振が顕在化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％