別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 奥出雲 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　小村　光寛   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町三成７９０番１ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と共同住宅 が混在する既成住宅 地域 北10m町道 水道、下水 出雲三成 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地にある閑静な既 成住宅地域。 街 路 基準方位　北１０ｍ 町道 交通 施設 出雲三成駅北西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や雇用促進住宅等も建ち並ぶ既成住宅地域。コロナ禍の影響が長期化、その程度が不明であるが、地方 経済の不振、少子高齢化の影響等先行き不透明感を反映、大きな変化も見られず些少の下落傾向にあると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奥出雲町内にある既成の中小規模の住宅地域。需要者の中心は町内居住者が大半を占める。当地の需給 動向は中心部からやや離れた高台にあり、弱含みながらも安定的に推移してきた。新型コロナウィルスの影響の程度が 不明であるが、少子高齢化の進行も認められる。長期的に地域経済が不振なことから、土地の取引価格はやや下落傾向 にある。土地価格は３００㎡程度で３５０万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　奥出雲町に存する地域要因の類似性が認められる３事例を収集。中心部に近い中規模一般住宅地域で居住快適性を指 向した自用目的での取引が支配的である。賃貸市場が発達していないことから、収益価格は試算しない。当地域では取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが多い。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額との関 係も考慮、更に前年公示価格等も検討して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響が不明であるが、 人口減少や高齢者の増加等を背景に、消費者 の購買力の低下が長期化。住宅地需要の減退 が継続している。 丘陵地にある既成住宅地域内に位置する。土 地需要、消費意欲の減少もあり、地価は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％