別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 雲南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市加茂町神原１３６８番１２ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画の整った住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 加茂中 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 加茂中駅西方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地である。松江市や出雲市への通勤にも便利な割に価格が低く、地価は緩やかな上昇傾向 で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね雲南市加茂町及びその周辺エリアに位置する住宅地である。需要者の中心は加茂町の居住者であるが 周辺市町からの転入もみとめられる。出雲市等への通勤アクセスがよく、また、近隣に大型ディスカウントストアがで きる等、利便性も高い。地価に割安感もあり、横ばい傾向で推移していたが上昇に転じた。土地は２７０㎡で４５０万 円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建分譲住宅地域で収益性はほとんど考慮されない地域で、賃貸仕様の新築戸建住宅や共同住宅も周辺にない。居住快 適性を重視する自己使用目的の取引が支配的な地域であることより、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [123.5] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は雲南市の 住宅市場においては限定的だが、円安、物価 高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい 状況にある。 区画整然と住宅が建ち並ぶ住宅地である。交 通利便性が高いことから需要も安定しており 地価は上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％