別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 江津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江津 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 2,950,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江津市桜江町谷住郷１８７９番４ ②地積 　(㎡) 369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 幹線道路沿いの小規 模一般住宅地域 北西13m県道 水道、下水 江津 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１３ｍ県 道 交通 施設 江津駅南東方 16.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が優れる居住環境が良好な住宅地域である。当該地域に大きな変動を及ぼす要因はなく、需要減退を反 映して地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね、江津市桜江町を中心として、江津市周辺の住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有する桜江町 内の居住者が中心で、周辺地域からの転入は少ない。人口減少、高齢化も進み、不動産需要は減少傾向にある。土地は ３７０㎡程度で３００万円程度、新築の戸建住宅の取引は、ほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用しない。自己使用目的の取引が中 心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格との検討を踏まえ、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は江津市の 住宅市場においては限定的だが、円安、物価 高、ウクライナ情勢等、見通しの立ちにくい 状況にある。 幹線道路沿いの住宅地である。人口が流出す る傾向が強く不動産需要もほとんど無く、地 価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％