別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 安来 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 -4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市赤江町字寺下１５１５番６ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 荒島 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 荒島駅東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域内の既成住宅地域である。市街化区域内に新規分譲住宅地の供給が続いているため競争力 の低下が認められる。今後の地価動向は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化区域に隣接または近接する市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は市内居住者が中心を占め 、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化区域内では宅地開発による住宅地の供給が続いているため、競争力の低 下が認められ、土地取引はやや低調である。土地は規模約２２０㎡で総額は４００万円程度、土地建物で２４００万円 程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に所在する郊外の既成住宅地域である。当該地域はアパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引 が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で規範性 の高い比準価格を中心に、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や 供給面の制約の影響が見られるものの、県内 経済は緩やかではあるが持ち直している。 市街化区域内の住宅団地との競合により、市 街化調整区域への宅地需要の減退が認められ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％