別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 島根大田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根大田 5-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　加藤　幹久   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田市仁摩町仁万字ワタキ７６４番１ ②地積 　(㎡) 803   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 店舗 Ｗ1 低層の店舗等が増え つつある国道沿いの 商業地域 東16m国道 水道、下水 仁万 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 仁万駅北東方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ２０２２年１月に山陰道ＩＣ付近に道の駅が開業し、繁華性向上の期待はあるものの、需要減退を反映して地価 は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大田市仁摩町及びその周辺エリアに位置する商業地及び商業的用途を有する混在地である。需要者の 中心は大田市の法人や個人事業主であるが、街路条件に優れることから県外の需要もある。仁摩町の中心部に近いもの の、繁華性に劣り需要は少ないが、道の駅の開業により需要増加の期待もある。土地は８００㎡で１，３００万円程度 。新築案件の取引はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道９号沿いの自己所有の店舗が中心となる地域である。店舗賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し た。自己使用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス 等を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症も収束に向かう兆 しもあるが、円安、物価高、ウクライナ情勢 等により、見通しが立ちにくい状況にある。 高速道路ＩＣ付近に２０２２年１月に道の駅 が開業したが、その影響は当該地域には薄く 、繁華性の低い状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％