別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 益田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益田 -5 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 783,000 円  １㎡当たりの価格 3,120 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 益田市匹見町匹見イ６７６番１ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に公民 館等が混在する住宅 地域 東4.3m市道 水道 石見横田 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 石見横田駅南東方 30.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間の既成住宅地域である。人口の減少・高齢化の進行等により地域的な衰退化に歯止めがかからない中で、既 成住宅地の需要減退が続いていることから、今後も地価水準は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,120 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、益田市のうち県境周辺に所在する山間の住宅地域である。需要者の中心は同圏内の居住者であり、圏外 からの転入者はほとんどない。人口の減少・高齢化の進行が続き、地域的な衰退が認められる中、新規の宅地供給は見 当たらず、需要も低調である。土地は規模２６０㎡で総額８０万円前後が需要の中心と推定されるが、最近の取引は極 めて少なく、新築の戸建物件は見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 匹見町の中心部に所在する既成住宅地域である。比準価格は、信頼性又は規範性の高い事例を採用して試算したもので 、市場性を反映した精度の高い価格が得られた。一方、近隣地域は自己所有不動産が中心の住宅地域であり、賃貸住宅 はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格 を採用し、前年公示価格からの下落の程度も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナ ウイルス感染症の影響等から、土地取引件数 や新設住宅着工戸数は停滞している。 人口の減少・高齢化の進行を背景に地域的な 衰退化が続いており、既成住宅地の需要は減 退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％