別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 益田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益田 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 益田市三宅町ロ１５９６番３ ｢三宅町１－２８｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.2m市道 水道 益田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 益田駅東方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部外延の既成住宅地は、宅地供給が過剰な状況下において、さらに増加する低価格帯の小規模分譲住宅地の 影響を受けて、競争力の低下が続くことが見込まれ、当分の間、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部に所在する住宅地域である。需要者の中心は同圏内の居住者で、一部圏外からの転入者も見ら れる。土地区画整理事業の完了した地域を中心に、市街地外延部でミニ分譲による過剰な宅地供給がみられ、低廉な価 格で分譲されるこれらの新興住宅地と比較して競争力の劣る中心市街地の既成住宅地は、需要の減退が継続している。 土地は規模２５０㎡で総額７２０万円前後、新築の戸建物件は２７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部外延に所在する住宅地域である。比準価格は、いずれも類似地域内の信頼性が高い取引事例に基づき試算してお り、不動産市場の実態を反映した精度の高い価格である。また、近隣地域は自己所有不動産が中心で、貸家の想定が困 難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格からの下落の 程度をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナ ウイルス感染症の影響等から、土地取引件数 や新設住宅着工戸数は停滞している。 供給過多の状態にある中心部外延の新興住宅 地に対する既成住宅地の価格競争力の低下が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％