別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 益田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益田 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 益田市常盤町６３２番３ ｢常盤町９－３２｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西4m市道 水道 益田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 益田駅南東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に所在する既成住宅地域である。中心部外延における土地区画整理事業等による宅地供給が過剰な状 況にあり、既成住宅地の需要は減退していることから、当分の間、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部に所在する住宅地域である。需要者の中心は同圏内の居住者で、一部圏外からの転入者も見ら れる。土地区画整理事業の完了した地域を中心に、市街地外延部でミニ分譲による過剰な宅地供給がみられ、低廉な価 格で分譲されるこれらの新興住宅地と比較して競争力の劣る中心市街地の既成住宅地は、需要の減退が継続している。 土地は規模１４０㎡で総額４３０万円前後、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地に所在する既成住宅地域である。当該地域は自己所有不動産が中心で、貸家の想定が困難であるため、収益 価格は試算しなかった。一方、比準価格は、いずれも信頼性が高い取引事例に基づいて試算したものであり、市場性を 反映した精度の高い価格であると判断する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討及び 前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　益田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナ ウイルス感染症の影響等から、土地取引件数 や新設住宅着工戸数は停滞している。 中心部外延の住宅地の供給過多の状態が解消 されていないため、中心市街地の既成住宅地 の需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％