別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 出雲 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 5-7 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 9,410,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市大社町杵築南字院内９８７番２ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 西4.7m市道、南側道 水道、下水 出雲大社前 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 出雲大社前駅北西方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 出雲大社の観光ルートから離れた商業地域で需要は低迷しており、地域要因に大きな変動は生じないものと予測 する。顧客の数的減少などにより商況の低迷が続いており、地価は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町中心部の既成商業地を中心とし、近郊の混在住宅地域などを含む広域的な圏域である。主な需要者は本 市内の個人事業者や中小事業者を中核としている。主な顧客は周辺の住民で観光ルートからは離れている。後背地にお ける顧客層の数的減少や高齢化などにより商況不振が続いて不動産需要はかなり減退している。土地は３３０㎡程度の 土地で９４０万円前後が需要の中心となっている。新規開業者などの需要は低調で、地価下落基調が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引が中心となる地域で不動産賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算し得なかった。取引事 例比較法を適用して求めた比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。本件においては大社町内の価 格的牽連性の強い事例を基に試算し、比準価格の精度は高いものと総括した。上記特性や商業地域の需給動向を基に価 格形成要因を再検討し、単価と総額との関連の適否に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 出雲大社への観光客・参拝客の回遊ルートと なっている観光商業地域以外の既成商業地域 では需要は低迷している。 観光客の回遊ルートからは離れて位置する。 背後地住民の高齢化や数的減少の影響を受け て商況の低迷が続いており、需要の減退が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％