別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 出雲 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 5-6 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市湖陵町差海７１９番３ ②地積 　(㎡) 485   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 中規模店舗等が多い 路線商業地域 南東12m国道 水道、下水 江南 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 江南駅北西方 2.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 湖陵町内の国道９号沿いの路線商業地域であるが、店舗の集積は進まず、出雲市中心部の大型店舗等への顧客の 流出は進み、需要は減退し、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね湖陵町及び周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。国道沿 いの路線商業地域で通過交通量は多いが、店舗の集積は進まず、出雲市中心部の大型店舗等への顧客の流出は進み、商 業地需要は減退し、地価は依然下落傾向で推移している。取引の価格幅は、土地は１０～３０千円／㎡程度が取引の中 心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の国道沿いに位置する自己の業務用店舗が多い路線商業地域であり、適切な店舗・事務所の賃貸事例も得られず賃 料水準の把握ができないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から類似性の高 い事例を選択して比準した。したがって、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内ではコロナ禍が長期化し、各種政策がと られて社会経済活動は回復途上にあるものの 先行きは不透明で、商業地需要は減退してい る。 国道沿いの路線商業地域であるが、店舗の集 積は進まず、顧客の流出は進み、地価は下落 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％