別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 出雲 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 -9 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市斐川町上直江２９９８番 ②地積 　(㎡) 321   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 直江 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 直江駅北東方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ直江駅に近い区画の整った住宅地域である。出雲市では郊外住宅地を中心に需要が堅調であり、当面地価水 準は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は斐川町を中心とする出雲市郊外の住宅地域の範囲となる。需要者層は町内居住者が中心となるが、域外か らの転入も見込まれる。駅近くの区画が整い熟成した住宅団地であり、取引も比較的多い。土地３００～３５０㎡程度 （総額１０００万円前後）、新築戸建で総額２５００万～３０００万円程度が取引の中心的価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層普通住宅を中心とする住宅団地であり、自用目的の土地取引が大半である。適切な賃貸事例の収集が困難であり、 収益価格は非適用とした。比準価格は、同一需給圏内の地域要因類似性の高い事例を採用して求めた価格であり、市場 性を反映した適切な価格が求められた。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　出雲 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [168.3] [102.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 出雲市内では郊外住宅地を中心に住宅地取引 が堅調であり、地価上昇地点も増加傾向にあ る。 区画整然とした駅に近い住宅地で、宅地需要 は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％