別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 出雲 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 -7 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市平田町字古川２５３６番１ ②地積 　(㎡) 558   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅等が混在する 住宅地域 北西6m市道 水道、下水 雲州平田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 雲州平田駅北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 出雲市内平田地区の中心市街地にほど近い近郊部に位置するが、利便性などの住宅地域としての魅力にはやや劣 り、総じて需要の力強さに欠ける地域となっている。値頃感はあるものの、弱含み傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧平田市域内の近郊部及びその周辺地域に位置する住宅地域。出雲市内居住者による自己利用目的の取引 が中心となるが、特に旧平田市域に地縁・血縁関係性を有する者が需要者の中心となる。中心市街地周辺の新興住宅地 域や、出雲市中心部により近い住宅地域との競合もあって、弱含みで推移している。土地は５００～１０００万円、新 築戸建物件で２５００万円前後が需要の中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟のため収益価格は試算しない。一方、自用目的の取引が中心となっており、同 一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例が採用でき、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性 は高いものと思料される。よって、比準価格を基礎とし、前年同公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡 も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利・物価動向の先行き不透明感はあるが、 土地需要にも選別が進み、二極化の傾向にあ る。 農家住宅等も混在し、比較的画地規模が大き い住宅地域となっている。全体的に取引件数 は少なく、弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％