別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 出雲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市大社町杵築東字真名井１４５番 ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.5m市道 水道、下水 出雲大社前 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 出雲大社前駅北方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で地域要因に大きな変動は生じないものと予測する。住宅地需要減退を 反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大社町内に限定的で町中心部の北寄りの杵築東、杵築北、杵築西の各地区を中心とし、町中心部南寄りの 既成住宅地域一帯に及ぶ。地縁を有する第一次取得者層が需要の中心となる。需要は低迷する一方で不動産供給も続い ているため市場性の低下傾向が続いている。古くからの住宅地域で狭隘な市道沿いに戸建住宅が建ち並んでいるが３０ ０㎡程度の土地で４９０万円前後、新築戸建は少ないが２６５０万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は古くから形成された戸建住宅地域で、アパートなどの収益物件はない。賃貸市場が形成されて いないため収益価格は試算し得なかった。比準価格は当標準地に近く地域的特性の類似性の高い事例から求めたもので 、比準の過程も適切であり精度は高い。前年公示価格を基に地域要因を再検討した結果、比準価格は市場性を反映した 規範性の高いものと認め、単価と総額との関連性の適否に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に新興住宅地に関する需要は 持ち直しているが、既成住宅地域に関しては 人口減などの影響を受け市場性低下傾向が続 いている。 古くからの住宅地域で、大社町南部の新興住 宅地域との価格的競合もあり地価下落が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％