別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜田 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 2,520,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市三隅町西河内４７１番２ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模店舗、住宅等 が混在する駅前商業 地域 北10.5m県道 水道、下水 三保三隅 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業地としての機能低下が認 められる駅前の既成商業地域 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 三保三隅駅南東方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三保三隅駅前に所在する小規模な既成商業地域であり、大型店との競合等から地域的な衰退が進んで弱含みの動 向が継続するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三隅町の既成商業地域及び背後の混在地域で、幹線道路沿い地域も含む範囲である。需要者は、三隅町 に居住する個人または小規模事業者が大部分である。ＪＲ利用者の減少と大規模店舗への顧客流出に加え、人口減少か ら収益性は低迷し、経済環境も不安定である。需要の中心となる価格帯は、土地総額が３００万円未満と考察される。 周辺商業地域における宅地供給は少ないものの、需要も弱含みの傾向で、安値取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅前の小規模な既成商業地域で、大型店舗との競合により衰退傾向にある。適切な賃貸事例が存せず賃貸市 場の熟成度が低いので、収益価格を求められなかった。収益性に馴染まない地域で、ほとんどが自用目的取引の地域で ある。比準価格は複数の事例を採用しており、市場性を反映して規範性が高い。したがって、規範性の高い比準価格を 中心に、周辺標準地との均衡及び前年価格等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通 信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業 を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて 低迷している。 駅前の小規模な既成商業地域で、売上げの不 振から地域的衰退化傾向であり商業地需要は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％