別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜田 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 5-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市片庭町２５４番４ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｂ2 小規模店舗等が多い 国道沿いの既成商業 地域 東16m国道 水道、ガス 浜田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 要因変動に乏しい既成商業地 域 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 浜田駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大規模商業施設へ顧客流出が続いており、既成の商業地は需要が大きく減退している。コロナ禍の影響もあり、 近隣地域の需要と地価動向は引き続き減退下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜田市中心部付近の既成商業地であるが、一部の混在住宅地域なども含まれる。主な需要者は、浜田市 内に居住する個人または中小事業者である。大規模店舗及びインターネット通販との競合から、近隣地域等の既成商業 地域では収益性回復の兆しが見えない。土地は５００万円強の物件が需要の中心であるが、近隣地域周辺での民間取引 は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は画地条件などの面から賃貸物件の需要と供給はともに乏しく、収益性には馴染まないので収益価格を求める ことを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性や実証性の 観点から規範性が高い。商業地需要が弱含みである動向を反映した比準価格の信頼性は高いものと判断し、周辺標準地 等との均衡及び前年度価格も考慮して、比準価格を中心に鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が長期に及び、大型店舗や通 信販売の影響もあって、地方は飲食観光産業 を中心に売上げは悪化し商業地需要は総じて 低迷している。 大型店舗へ顧客が流出しており、既成の商業 地域では売上収益が低迷し、商業地需要も減 退して弱含みに推移している地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％