別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市笠柄町１０８番 ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 浜田 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 浜田駅南西方 4.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路や商業施設への接近性に比較的恵まれているため、底堅い需要を有する住宅団地であるものの、コロナ 禍の影響もあり弱含みの動向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜田市街地近郊の住宅団地である。需要者層は市内に居住する若手層の第１次取得者層が中心である。 浜田市を中心とする県西部は景気の回復が遅れている。近隣地域は比較的安定した需要があるものの、不安定な景気動 向の影響を受け弱含み傾向である。土地は１，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円強の物件が需要の中 心であるが、中古物件の需要も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅団地で共同住宅などは存せず、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格を求めることを断 念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性や実証性の観点から 規範性が高い。したがって、比準価格の信頼性は高いと判断されるので、周辺標準地等との均衡及び前年度価格も考慮 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、 地方では所得や雇用環境が不安定であるが、 住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整 段階にある。 区画整然として生活利便性に比較的恵まれて いるものの、底値圏ながら不安定な景気動向 の影響を受け需要が弱含みに推移している地 域である。 道路接面方位に優るが、変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％