別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市国分町７６２番 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が密集す る既成住宅地域 北4m市道、西側道 水道、下水 下府 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件にやや劣る既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道　角地 交通 施設 下府駅北方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 浜田市郊外の既成住宅地域で特段の要因変動は認められないものの、街路条件や利便施設への接近性にやや劣る ため市場競争力が年々低下しており、地価動向も当面弱含み基調と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜田市郊外の既成住宅地域である。主な需要者は、市内に居住する第１次または第２次取得者層が中心 となるものと見込まれる。住宅団地と比べて特に若年層からの需要が乏しく、不動産市場での競争力に劣り、経済環境 も不安定で弱含みの動向である。土地は５００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円以下の物件が需要の中心で あるが、新築目的の更地取引は極めて少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの住宅地域で賃貸事例が存せず収益価格を求めることを断念したが、街路条件や交通接近条件など を考慮すれば収益性となじまない地域である。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めて いるため、市場性や実証性の観点から規範性が高い。したがって比準価格を中心に、代表標準地等との均衡及び前年度 価格も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [173.1] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、 地方では所得や雇用環境が不安定であるが、 住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整 段階にある。 地域経済は低迷しており、利便性に劣る郊外 既成住宅地域では、周辺住宅地と比較して市 場競争力に劣り需要が減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +30.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％