別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 松江 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 5-6 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市玉湯町玉造３２５番外 ②地積 　(㎡) 387   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） (80,330) 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ3 旅館、土産店等が建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 西5.5m市道 水道、下水 玉造温泉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 玉造温泉駅南方 2.2km 法令 規制 商業 (80,330) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナで玉造温泉の観光客数は減少傾向であったが、直近では行動制限の緩和により客足が戻りつつある。 引き続き新型コロナの影響を受け、将来予測は困難であるが、徐々に地価下落は緩和されると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玉湯町を中心とした松江市内の商業地域である。全国的に知名度の高い温泉旅館街であり、需要者層は県 内資本のみならず全国展開の事業者も想定される。土地４００㎡程度、総額２５００万円までが取引の中心的価格帯と 思料するが、玉造温泉地区での土地取引は殆ど認められないのが実情である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的の店舗・旅館が中心であり、賃貸事例の収集が困難なため、収益価格は非適用とした。比準価格は同一需 給圏内の類似地域における取引事例から求めたもので、市場性を反映した価格と認められる。よって、比準価格を中心 に、観光客の動向や地域経済状況等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背 景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中 心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加し ている。 コロナ禍からの行動制限緩和により、玉造温 泉を訪れる観光客の客足は戻りつつある。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％