鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２３１Ｋ -62	松江市		更地	（　）	長方形	北6.3m市道、南3.8m、二方路		商業駐車付置義務 (90,378)
b	松江２３１Ｋ -7	松江市		更地	（　）	ほぼ正方形	西20m市道、北2.8m、角地		１住居駐車付置義務 (60,200)
c	松江２２７Ｋ -43	松江市		建付地	（　）	台形	東25m県道、南6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	松江２２７Ｕ -11	松江市		底地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
e	松江２２７Ｋ -25	松江市		建付地	（　）	不整形	東22m県道、北4m、南東6.2m、南西2.9m、四方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	137,463	100 [ 81.6]	168,460	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 108,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,637	100 [ 99.3]	109,403		115,000
c	(　 ) 86,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	106,323	100 [ 96.9]	109,724		115,000
d	(　 ) 90,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,027	100 [ 82.7]	108,860		114,000
e	(　 ) 108,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	109,118	100 [ 98.6]	110,667		116,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

松江 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,015,018	5,130,596	18,884,422	18,077,400	807,022	（　0.9430） 761,022	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	13,836,764 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所	170.00	ＲＣ8	1,235.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	398 ㎡	13.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～７Ｆ事務所ともに各階のフロア貸し

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

中小規模の画地上の店舗事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	75.0	127.50	2,500	318,750	6.0	1,912,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.00	85.0	144.50	2,300	332,350	6.0	1,994,100
							0.0	0
3～ 7	事務所	170.00	85.0	144.50	2,000	289,000	6.0	1,734,000
							0.0	0
塔屋～		45.00

～

計		1,235.00	80.5	994.50		2,096,100		12,576,600
								0

⑨年額支払賃料	2,096,100 円　×　12ヶ月　＝　 25,153,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 994.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,153,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,257,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,895,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,576,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,015,018 円　　　　（　 60,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江（賃）２３１Ｔ　　　　-13	2,597 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江（賃）２３１Ｔ　　　　-14	2,535 ( 2,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,950
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,210,000 円	242,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	754,596 円	25,153,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,323,200 円	242,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,130,596 円　（　　　　　　 12,891 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 1,235.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,077,400 円（　　　　　 45,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,015,018 円
②総費用	5,130,596 円
③純収益　①－②	18,884,422 円
④建物等に帰属する純収益	18,077,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	807,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	761,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,836,764 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
松江 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-5

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　大畑　裕治

TEL.

鑑定評価額

45,800,000 円

１㎡当たりの価格

115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市朝日町字伊勢宮４７０番１				②地積　(㎡)	398 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1:2.5	空地	中高層のホテル、店舗ビルが多い駅南の商業地域	北12m市道、西側道	水道、ガス、下水	松江近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

松江駅近接

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

松江駅南口に位置する稀少性の高い商業地域。新型コロナウイルス感染症の影響により商業地の需要は低調であ
ったが、世評価格以上の取引が散見され始めたことから、今後はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松江市内の中心市街地に位置する既成商業地域。需要者の中心は資本力を有する県内外の法人が中心とな
る。松江市の観光客数やホテルの稼働率等が堅調に推移し、低調であった土地取引も松江駅周辺の商業地を含め、底値
を意識した世評水準以上の取引も確認され始めた。新型コロナウイルス感染症の影響も認められるが、松江駅周辺商業
地の価格動向はやや強含みで推移している。取引の中心価格帯は更地価格で１００～１３０千円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

松江駅南口に位置する駅前既存商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する現実の市場で成立し
た取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証性の高い価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料が徴収
できないこと及び想定要素により流動的な側面を有する等により低位に試算された。よって市場性を反映した実証的な
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松江（県） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    114,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動・個人消費・雇用情勢はコロナ禍や
供給面の制約の影響が見られるものの、県内
経済は緩やかではあるが持ち直している。

新型コロナウイルス感染症の影響も残るが、
松江駅周辺は底値を意識した取引も散見され
はじめている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

松江 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２３１Ｋ -1	松江市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、北東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	松江２３１Ｋ -7	松江市		更地	（　）	ほぼ正方形	西20m市道、北2.8m、角地		１住居駐車付置義務 (60,200)
c	松江２３１Ｋ -15	松江市		建付地	（　）	長方形	南15m市道、北1.3m、二方路		２住居駐車付置義務 (60,200)
d	松江２３１Ｋ -48	松江市		建付地	（　）	台形	北東25m県道、南7.5m、角地		２住居駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,699	100 [ 88.4]	109,388	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 108,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,637	100 [ 95.7]	113,518		119,000
c	(　 ) 95,077	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,077	100 [ 86.6]	109,789		115,000
d	(　 ) 86,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	84,076	100 [ 79.5]	105,756		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

松江 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため適用できなかった
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,161,094	5,116,786	19,044,308	18,002,700	1,041,608	（　0.9430） 982,236	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	17,858,836 円　　　　（　 44,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所	170.00	ＲＣ8	1,235.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	398 ㎡	13.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 80.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	75.0	127.50	2,600	331,500	6.0	1,989,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	170.00	85.0	144.50	2,300	332,350	6.0	1,994,100
							0.0	0
3～ 7	事務所	170.00	85.0	144.50	2,000	289,000	6.0	1,734,000
							0.0	0
塔屋～		45.00

～

計		1,235.00	80.5	994.50		2,108,850		12,653,100
								0

⑨年額支払賃料	2,108,850 円　×　12ヶ月　＝　 25,306,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 994.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,306,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,265,310 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,040,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,653,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,161,094 円　　　　（　 60,706 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江Ｎ賃　　　　-2303	2,535 ( 2,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江Ｎ賃　　　　-2304	2,597 ( 2,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,205,000 円	241,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	759,186 円	25,306,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 357,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,313,600 円	241,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,116,786 円　（　　　　　　 12,856 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 1,235.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,002,700 円（　　　　　 45,233 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,161,094 円
②総費用	5,116,786 円
③純収益　①－②	19,044,308 円
④建物等に帰属する純収益	18,002,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,041,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	982,236 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,858,836 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,900 円／㎡）