鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２２７Ｋ -42	松江市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	松江２２７Ｋ -58	松江市		更地	（　）	長方形	西6.5m県道、北5.1m、角地		商業駐車付置義務 (100,390)
c	松江２３１Ｋ -2	松江市		更地	（　）	長方形	北13m市道、南東6.8m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	松江２３１Ｋ -1	松江市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、北東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,643	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,643	100 [ 95.9]	83,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,000
b	(　 ) 65,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	63,481	100 [ 78.3]	81,074		81,100
c	(　 ) 90,354	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	87,371	100 [ 100.9]	86,592		86,600
d	(　 ) 99,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,699	100 [ 100.9]	95,836		95,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

松江 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,694,418	5,180,144	19,514,274	18,749,700	764,574	（　0.9430） 720,993	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	13,108,964 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	260.00	ＲＣ5	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	363 ㎡	10.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 11.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２Ｆ店舗はフロア貸し、３～５Ｆ事務所は各階の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	80.0	208.00	2,500	520,000	6.0	3,120,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	260.00	85.0	221.00	2,000	442,000	6.0	2,652,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	260.00	85.0	221.00	1,800	397,800	6.0	2,386,800
							0.0	0
4～ 5	事務所	260.00	85.0	221.00	1,800	397,800	6.0	2,386,800
							0.0	0
塔屋～		20.00

計		1,320.00	82.7	1,092.00		2,155,400		12,932,400
								0

⑨年額支払賃料	2,155,400 円　×　12ヶ月　＝　 25,864,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,092.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,864,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,293,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,571,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,932,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,694,418 円　　　　（　 68,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江２０７Ｏ（賃貸）　　　　-1	1,620 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,809 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２２１Ｐ　　　　-1	2,289 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,763
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,255,000 円	251,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	775,944 円	25,864,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,409,600 円	251,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,180,144 円　（　　　　　　 14,270 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,749,700 円（　　　　　 51,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,694,418 円
②総費用	5,180,144 円
③純収益　①－②	19,514,274 円
④建物等に帰属する純収益	18,749,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	764,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	720,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,108,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松江 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-4

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　大野　豪俊

TEL.

鑑定評価額

30,300,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市天神町１３４番				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:3.5	店舗兼住宅Ｓ2	専門店等が建ち並ぶ既成商業地域	西11.8m県道	水道、ガス、下水	松江 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗・事務所敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

専門店を中心に事務所等も介
在する既成商業地域

街

路

１１．８ｍ県道

交通

施設

松江駅西方

750m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域では、店舗が閉鎖するなど繁華性は低下傾向にある。周辺地域でも新型コロナ感染症拡大防止のための
行動制限緩和後も客足の回復は鈍く、空店舗も多いため、事業用物件の需要減退傾向継続が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松江市中心部の既成商業地域である。需要者は、市内に居住する個人または中小事業者であるが、県外
企業の営業拠点としての利用も見られる。飲食店街などに比べれば新型コロナ感染症拡大による影響は小さかったが、
大型店舗などへの顧客流出による売上減少と後継者不足から近隣地域内では閉店する業種もあり、繁華性など環境条件
の低下傾向が続いている。更地総額としては、３，０００万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層の店舗兼事務所の建築を想定して収益価格を求めたが、既成商業地域では自己利用目的の取引が大部分であり、松
江駅前のオフィスビルなどを除けば投資利回りなどの収益性を考慮して不動産取引が行われる例は依然として少ない。
比準価格は交通・接近条件の類似性が高い複数の事例から求められているため、地域的特性が反映された適切な価格を
求めることが出来た。したがって比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松江 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[105.0]

100
[131.4]

[100.0]
100

83,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

行動制限緩和と全国旅行支援策によって飲食
店や観光地には客足が戻りつつあるが、食品
を始めとする物価高が消費者心理を冷やすこ
とが懸念される。

河川改修と街路整備事業に伴う用地買収の代
替地需要やマンションへの用途転換などから
、周辺地域での土地取引は質量ともに安定し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２３１Ｋ -1	松江市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、北東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	松江２２７Ｋ -4	松江市		建付地	（　）	長方形	東10.8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
c	松江２２７Ｋ -42	松江市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	松江２２７Ｋ -58	松江市		更地	（　）	長方形	西6.5m県道、北5.1m、角地		商業駐車付置義務 (100,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,600	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,506	100 [ 100.0]	96,506	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,500
b	(　 ) 37,273	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	74,471	100 [ 88.2]	84,434		84,400
c	(　 ) 79,643	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,563	100 [ 95.0]	83,751		83,800
d	(　 ) 65,385	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	63,417	100 [ 77.1]	82,253		82,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,500 円／㎡]

松江 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,694,418	5,180,144	19,514,274	18,749,700	764,574	（　0.9430） 720,993	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	13,108,964 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	260.00	ＲＣ5	1,320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	363 ㎡	10.0 m x 36.0 m	前面道路：県道　 11.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階はフロア貸しの店舗、３～５階は事務所として各階の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.00	80.0	208.00	2,500	520,000	6.0	3,120,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	260.00	85.0	221.00	2,000	442,000	6.0	2,652,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	260.00	85.0	221.00	1,800	397,800	6.0	2,386,800
							0.0	0
塔屋～		20.00

～

計		1,320.00	82.7	1,092.00		2,155,400		12,932,400
								0

⑨年額支払賃料	2,155,400 円　×　12ヶ月　＝　 25,864,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,092.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,864,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,293,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,571,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,932,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,694,418 円　　　　（　 68,029 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃貸２２７Ｐ　　　　-1	1,724 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,809 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２２１Ｐ　　　　-1	2,289 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,734
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,255,000 円	251,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	775,944 円	25,864,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,409,600 円	251,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,180,144 円　（　　　　　　 14,270 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,749,700 円（　　　　　 51,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,694,418 円
②総費用	5,180,144 円
③純収益　①－②	19,514,274 円
④建物等に帰属する純収益	18,749,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	764,574 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	720,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,108,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）