鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２２７Ｕ -11	松江市		底地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
b	松江２３１Ｋ -62	松江市		更地	（　）	長方形	北6.3m市道、南3.8m、二方路		商業駐車付置義務 (90,378)
c	松江２２７Ｋ -43	松江市		建付地	（　）	台形	東25m県道、南6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	松江２３１Ｋ -1	松江市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、北東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e	松江２２７Ｌ -46	松江市		建付地	（　）	長方形	北29m県道、中間画地		近商駐車付置義務地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 90,027) 90,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,027	100 [ 53.5]	168,275	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 140,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	137,463	100 [ 72.8]	188,823		189,000
c	(　 ) 86,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.8]	106,323	100 [ 67.0]	158,691		159,000
d	(　 ) 99,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	96,699	100 [ 56.0]	172,677		173,000
e	(　 ) 95,378	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,713	100 [ 57.4]	168,490		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

松江 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	56,590,831	11,984,496	44,606,335	42,877,800	1,728,535	（　0.9430） 1,630,009	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	29,636,527 円　　　　（　 57,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	410.00	Ｓ6F1B	2,870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	516 ㎡	14.4 m x 35.5 m	前面道路：県道　 31.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地階駐車場自走式１５台、地上は事務所用途で６階建て、各階分割賃貸

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

共用部分面積を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	410.00	75.0	307.50	2,800	861,000	24.0	20,664,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	410.00	80.0	328.00	2,500	820,000	12.0	9,840,000
							0.0	0
3～ 6	事務所	410.00	80.0	328.00	2,300	754,400	6.0	4,526,400
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	410.00

～

計		2,870.00	67.9	1,947.50		4,698,600		48,609,600
								0

⑨年額支払賃料	4,698,600 円　×　12ヶ月　＝　 56,383,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,947.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,383,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,954,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,129,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,609,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 461,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	56,590,831 円　　　　（　 109,672 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃貸２０７Ｐ　　　　-1	2,329 ( 2,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	2,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,312 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２２１Ｐ　　　　-1	2,289 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,870,000 円	574,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,772,496 円	59,083,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 683,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,510,400 円	574,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	574,000 円	574,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	574,000 円	574,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,984,496 円　（　　　　　　 23,226 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	574,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,870.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,877,800 円（　　　　　 83,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	56,590,831 円
②総費用	11,984,496 円
③純収益　①－②	44,606,335 円
④建物等に帰属する純収益	42,877,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,728,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,630,009 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,636,527 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
松江 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-3

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　加藤　幹久

TEL.

鑑定評価額

88,200,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市朝日町字伊勢宮４７６番７				②地積　(㎡)	516 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:2.5	店舗兼医院ＳＲＣ4	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南31.5m県道	水道、ガス、下水	松江 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３１．５ｍ県道

交通

施設

松江駅北方

150m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

松江駅至近の商業地域である。事務所ビル、ホテル、飲食店等が建ち並ぶ松江を代表とする商業地として需要は
多く、コロナ禍の収束も見据え、地価は上昇していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 171,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね松江市中心部周辺の商業地域である。需要者の中心は事務所ビル、ホテル、飲食店等の建築を目的と
する島根県外を含む法人等である。昨年近隣にオープンしたホテルの宿泊客も多く、コロナ禍も収束を見据え観光客が
回復傾向にある等、明るい兆しもみえてきており、松江駅前の不動産需要も増加していくものと思われる。地価に割安
感もあり、横ばい傾向から上昇に転じた。土地は５００㎡で８，５００万円程度。新築案件の取引はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は松江市中心部周辺の商業地に存する事例から求められており、その精度は高い。収益価格は賃料水準が土地
価格に見合わない低水準なため価格が低く参考に留める。自己所有のホテルや事務所ビルが中心となる地域で、自己使
用目的の取引が中心であることより、比準価格を重視し、前年公示価格、市場動向や広域的な価格バランス等を考慮し
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症も収束に向かう兆
しもあるが、円安、物価高、ウクライナ情勢
等により、見通しが立ちにくい状況にある。

各種支援策により飲食店やホテルの売上は回
復傾向にある。繁華性も戻りつつあり、不動
産需要もそれに伴っており、地価も上昇に転
じている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２３１Ｋ -62	松江市		更地	（　）	長方形	北6.3m市道、南3.8m、二方路		商業駐車付置義務 (90,378)
b	松江２３１Ｌ -32	松江市		建付地	（　）	長方形	西15.4m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	松江２３１Ｋ -7	松江市		更地	（　）	ほぼ正方形	西20m市道、北2.8m、角地		１住居駐車付置義務 (60,200)
d	松江２３１Ｋ -48	松江市		建付地	（　）	台形	北東25m県道、南7.5m、角地		２住居駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	137,463	100 [ 75.0]	183,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	183,000
b	(　 ) 117,706	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,765	100 [ 69.6]	170,639		171,000
c	(　 ) 108,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	108,637	100 [ 65.2]	166,621		167,000
d	(　 ) 86,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	84,076	100 [ 55.3]	152,036		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 171,000 円／㎡]

松江 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,137,222	12,059,370	45,077,852	43,101,900	1,975,952	（　0.9430） 1,863,323	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	33,878,600 円　　　　（　 65,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	410.00	Ｓ6F1B	2,870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	516 ㎡	14.4 m x 35.5 m	前面道路：県道　 31.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所部分は各階の部分貸し、駐車場は自走式で１５台分

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

廊下・階段等の共用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	410.00	75.0	307.50	2,900	891,750	24.0	21,402,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	410.00	80.0	328.00	2,550	836,400	12.0	10,036,800
							0.0	0
3～ 6	事務所	410.00	80.0	328.00	2,300	754,400	6.0	4,526,400
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	410.00

～

計		2,870.00	67.9	1,947.50		4,745,750		49,544,400
								0

⑨年額支払賃料	4,745,750 円　×　12ヶ月　＝　 56,949,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,947.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,949,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,982,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,666,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,544,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 470,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,137,222 円　　　　（　 110,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃２２７Ｋ　　　　-1	1,485 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,980	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,312 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２２７Ｐ　　　　-1	1,728 ( 1,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,400
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,885,000 円	577,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,789,470 円	59,649,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 691,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,539,200 円	577,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,059,370 円　（　　　　　　 23,371 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	577,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 2,870.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,101,900 円（　　　　　 83,531 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,137,222 円
②総費用	12,059,370 円
③純収益　①－②	45,077,852 円
④建物等に帰属する純収益	43,101,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,975,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,863,323 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,878,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,700 円／㎡）