別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松江 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 3-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄   TEL.

鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 松江市黒田町字馬場２４４番１ ②地積(㎡) 1,576  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 田 周辺の開発が活発な熟成度の高い地域 松江 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南  200 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   45.0 ｍ、規模　　      1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 接面道路なし 交通 施設 松江駅北西方 3.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 周辺地域で増加する住宅団地の競合による販売期間の長期化が懸念されるものの、堅調な需要が継続すると見込 まれることから、当分の間、戸建住宅の開発素地の地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     22,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     21,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市の中心市街地に隣接する宅地見込地地域で、需要者の中心は戸建住宅地の開発・分譲を目的とする地 元や県外の不動産開発業者である。同圏内の利便性の良いエリアで住宅地の開発が増加しており、当該分譲住宅団地間 の競合による販売期間の長期化が見られるものの、新興住宅地への堅調な需要が認められ、素地価格は安定的に推移し ている。土地の規模や取引価格にはバラツキがあることから、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 周辺地域で戸建分譲住宅地がみられる熟成度の高い宅地見込地地域である。比準価格は、流通性の観点から、熟成度の 高い取引事例に基づき試算しており、不動産市場の実態を反映した価格である。一方、控除後価格は、開発業者の投資 採算性を反映した価格であるが、想定要因が多いため、やや信頼性に欠ける。よって、市場性を反映した比準価格を採 用し、控除後価格を考慮して、さらに前年公示価格からの検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     22,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済が緩やかに回復する中、新型コロナウイル ス感染症の影響や物価の上昇等により、新設住宅着 工戸数は不安定な状況にある。 周辺地域で複数の住宅団地の開発・分譲が続いてお り、熟成度の高い宅地見込地の需要は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他