別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 松江 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -39 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市大庭町字北原１１４６番１８ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 等が見られる郊外の 住宅地域 西15.1m県道 水道、下水 松江 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１５． １ｍ県道 交通 施設 松江駅南東方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では県道改良事業や新規分譲地の開発・造成など基盤整備が進んでいる。需要回復の流れもあり地価水準は 緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大庭町など市橋南部郊外の市街化調整区域内の住宅地域を中心とする。需要者の中心は地縁的選好性を持 つ市内居住者が主で市外からの転入は少ない。大庭・山代地区では県道改良工事や土地区画整理事業の完了など社会基 盤整備が進んでいるが新規宅地分譲も行われており、地価水準は安定的に推移している地域が多い。土地は３３０㎡程 度で１３４０万円程度、新築の戸建物件は３７００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる調区内の既成住宅地域である。賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適用であ るが取引事例比較法を適用して求めた比準価格は大庭町における事例など市街化調整区域内に存する事例を中心に求め たもので比準の過程も適切で精度は高い。前年公示価格を元に地域要因を再吟味し単価と総額との関連性に留意して試 算価格を再検討した結果、市場性を反映して精度の高い比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市において調区内の宅地需要は全般的に低 位で大きな変化はない。 周辺では県道拡幅工事が進行しており、生活 利便性は向上しつつある。地価水準は概ね堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％