別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出 松江 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -37 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市竹矢町字蟹穴７番外 ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 北西8m県道 水道、下水 東松江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 松江市条例による緩和区域Ａ に該当する地域 街 路 基準方位　北９．３ ｍ県道 交通 施設 東松江駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近く、街路条件に優れ、一般住宅も介在する農家集落地域である。地価水準は低く概ね底値圏域で あるが、宅地需要はやや減退傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市郊外の農家集落地域及び既成住宅地域の範囲であり、需要者層は当該地域に地縁・血縁関係を有す る市内居住者が中心となり、域外からの転入は殆んどない。土地４００㎡程度（総額１０００万円程度）が取引の中心 であり、新築戸建の取引は殆どない。市街化調整区域に位置し、宅地需要は減退傾向である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家集落地域であり、適切な賃貸事例を収集することはできないことから、収益価格は非適用とした。比準価格は、同 一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を採用しており、市場性を反映した適切な価格が求められた。自用目的の 土地取引により地価水準が形成される地域性から、比準価格を基礎に、周辺標準地等価格との均衡にも留意して、上記 の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を背 景に、宅地需要は引き続き堅調に推移し、中 心市街地の住宅地では地価上昇地点が増加し ている。 地域要因の変動は認められない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％