別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 松江 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -32 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東出雲町揖屋字町並９８９番 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる既成 住宅地域 北西6.7m市道 水道、下水 揖屋 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東出雲町中心部に位置する既 成住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ７ｍ市道 交通 施設 揖屋駅北東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東出雲町地区の中心部にあって、店舗が介在する既成住宅地域である。周辺地域における宅地供給は多く、コロ ナ禍の影響もあるものの、底値水準で需給調整段階の動向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東出雲町中心部の既成住宅地域及び周辺住宅地域の範囲である。需要者は地縁性を有する居住者が中心 で、同一需給圏外からの転入者は少ない。旧来からの既成住宅地域で需要は総じて弱いが、供給も少ない地域である。 近接周辺部の新興住宅地域との競合やコロナ禍の影響もあり、底値で調整的動向にある。土地は２３０㎡程度で８００ 万円前後、新築の戸建住宅は２８００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な賃貸事例が存せず、賃貸市場が未成熟で、間口が狭い画地が多い地域的特性から、収益価格を求められなかった 。根本的に収益性となじまない古くからの住宅地域で、収益不動産投資は稀で戸建て住宅利用の自用目的取引が中心の 地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に、代表標準地等との均衡及び前年度価格も 考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [104.4] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明感やコロナ禍の影響から、 地方では所得や雇用環境が不安定であるが、 住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が調整 段階にある。 古くからの既成住宅地域で、周辺宅地供給が 多いものの、底値で需給調整段階にある動向 の地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％